Terreno da Copeira — estudos, opções e custos

Tudo o que foi estudado para o terreno da Copeira (Coimbra): 18 opções de construção sobre o terreno real, renders, modelo 3D (realista e esquemático), vistas 360° do drone, desenhos, custos no mercado português, licenciamento e engenharia, interiores, escadas até à estrada e ideias para a floresta e os jardins.

O terreno em números

O essencial

• Primeiro passo: levantamento topográfico georreferenciado + estudo geotécnico + PIP na Câmara (com consulta à APA). Custa ≈ 10–15 mil € e responde às dúvidas que bloqueiam tudo.
• As opções mais seguras são as moradias sem estruturas acrobáticas (1A, 1B, 2A, 2B) e as minimalistas 4A e 4C. Ficam entre ≈ 0,46 e 0,70 M€ com IVA a 6 % (≈ 0,52–0,79 M€ a 23 %).
• A mais barata é a 8A: T2 de 73 m² num piso, construção simples e sem piscina, ≈ 201 k€ com IVA a 6 % e probabilidade alta — menos de metade da seguinte.
• Novas a 9 de novembro: piscina na 2A e na 2B; 7A, moradia T4 em 3 pisos com piscina e o maior jardim (alta-média); 5C, 6 T0 sobre pilotis com 6 lugares cobertos — a única com 6 fogos que chega a média.
• Apartamentos (3A, 3B, 5A, 5B, 5C) dão mais valor por m², mas dependem da dispensa de estacionamento (art. 133.º do PDM) e, os de 230 m², dos créditos de construção.
• As versões C (consolas de 6–6,6 m, piscinas suspensas ou na cobertura) custam 1,0–1,6 M€ e têm risco alto. O elevador inclinado (3C) e as escadas até à estrada ficam na faixa de 100 m da albufeira, onde a lei, em princípio, proíbe construir (a linha dos 100 m tem de ser confirmada pela APA).
• A pré-fabricada de 50 m² é barata (≈ 75 mil € o módulo), mas a piscina à volta custa mais do que a casa. Com 50 m² só pode ser T0 (um T1 precisa de 52 m²).

As 18 opções

1A · Térrea T4 — mais provável de aprovar

193,6 m² · 1 piso · 1 fogo · T4

534 k€ (409 k€–712 k€)Alta

1B · Térrea T4 — mais bonita

193,6 m² · 1 piso · 1 fogo · T4

640 k€ (523 k€–855 k€)Alta

1C · Térrea T4 — mais ambiciosa

214,7 m² · 1 piso · 1 fogo · T4

1 057 k€ (787 k€–1 506 k€)Média-baixa

2A · 2 pisos T4 + piscina — mais provável de aprovar

193,5 m² · 2 pisos · 1 fogo · T4

555 k€ (421 k€–748 k€)Alta

2B · 2 pisos T4 + piscina — mais bonita

193,0 m² · 2 pisos · 1 fogo · T4

697 k€ (559 k€–948 k€)Alta

2C · 2 pisos T4 — mais ambiciosa

230,8 m² · 2 pisos · 1 fogo · T4

1 133 k€ (847 k€–1 610 k€)Média

3A · 4 fogos (2 T1 + 2 T0) — mais provável

193,8 m² · 2 pisos · 4 fogos · 2 T1 + 2 T0

585 k€ (438 k€–790 k€)Média

3B · 4 T1 em socalcos — mais bonita

231,8 m² · 2 pisos · 4 fogos · 4 T1

747 k€ (615 k€–1 001 k€)Média-baixa

3C · 4 T1 + piscina + elevador inclinado

231,8 m² · 2 pisos · 4 fogos · 4 T1

1 625 k€ (1 153 k€–2 437 k€)Inviável

4A · M1 «Monólito» + piscina

139,3 m² · 1 piso · 1 fogo · T3

507 k€ (408 k€–692 k€)Alta

4B · M2 «Duas lâminas» + piscina

192,3 m² · 2 pisos · 1 fogo · T4

672 k€ (541 k€–908 k€)Alta-média

4C · M3 «Casa-pátio» + piscina

137,9 m² · 1 piso · 1 fogo · T3

459 k€ (377 k€–620 k€)Alta

5A · 6 T0 em bloco de 3 pisos

229,3 m² · 3 pisos · 6 fogos · 6 T0

742 k€ (556 k€–1 008 k€)Baixa a média-baixa

5B · 6 T0 com loggias e terraço

229,3 m² · 3 pisos · 6 fogos · 6 T0

880 k€ (705 k€–1 197 k€)Baixa a média-baixa

5C · 6 T0 sobre pilotis, 6 lugares cobertos — a mais provável

211,9 m² · 2 pisos · 6 fogos · 6 T0

702 k€ (523 k€–952 k€)Média

6A · Pré-fabricada 50 m² + piscina à volta

50,0 m² · 1 piso · 1 fogo · T0

432 k€ (286 k€–660 k€)Alta-média

7A · Moradia T4 em 3 pisos + piscina

193,0 m² · 3 pisos · 1 fogo · T4

545 k€ (414 k€–732 k€)Alta-média

8A · T2 de 73 m² — a casa mais barata

73,4 m² · 1 piso · 1 fogo · T2

201 k€ (153 k€–274 k€)Alta

Comparação rápida

Custos com IVA a 6 % na obra (DL 97/2026: só para habitação vendida para habitação própria permanente até 660 982 € ou arrendada até 2 300 €/mês — senão conta a coluna a 23 %; * = valor indicativo acima de 660 982 €, provável IVA a 23 %), sem terreno e sem mobília. Intervalo = cenário de preços baixo/alto. «Aprovação» resume a matriz do plano de licenciamento (APA, PDM, estacionamento, créditos) e não é uma garantia.