← todas as opções · 8A · 1B →
1A · Térrea T4 — mais provável de aprovar
1A · Moradia térrea T4 — mais provável de aprovar
193,6 m² num só piso (17,60 × 11,00 m), com a planta já verificada (RGEU, DL 163/2006, C. Civil 1360.º/1363.º). Telhado de 4 águas em telha, como as casas vizinhas (PDM art. 82.º, volumetria dominante). Pavimento a 84,60 m. A nascente o terreno cai para a encosta, por isso os últimos ≈ 3 m assentam em pilares (até ≈ 5 m), sem aterros nem muros de suporte (EEM). Varanda de 1,6 m em consola. Sp 193,6 ≤ 193,9 m²; 1 piso ≤ 3; impermeabilização 194 ≤ 259 m². 2 lugares no pátio, acesso pela faixa a sul. Ponto a vigiar: com o terreno real, a janela da suite fica a 1,6 m da estrema e quase ao nível do terreno vizinho. Na leitura estrita do RGEU (art. 73.º) pode ser preciso trocar a suite com o quarto 4, a norte.
Custo estimado (sem terreno): ≈ 534 k€ com IVA a 6 % (intervalo 409–712 k€; com IVA a 23 %: 608 k€). Interiores à parte: ≈ 95 k€ (pacote médio).
Terreno: levantamento de 2005 — a nascente da crista a encosta cai a ≈ 45° (≈ 50 m de desnível até à N110-2). A zona oeste do H2, onde assentam as casas, não foi levantada: cotas estimadas. Novo levantamento obrigatório.
Floresta: faixa de gestão de combustível de 50 m à volta das casas (SGIFR, DL 82/2021) — copas a ≥ 5 m das paredes e ≥ 4 m entre si (10 m para pinheiro e eucalipto), mato limpo. O 3D mostra uma versão simplificada (sem copas a menos de ≈ 9 m).
Dados
Custos (cenário médio)
| Construção base (Sp × preço da gama) | 280 720 € |
| Sobrecusto de encosta (logística, grua) | 22 458 € |
| Pilares em encosta (betão armado + sapatas) | 42 000 € |
| Escavação e transporte | 594 € |
| Varandas, loggias, galerias e escadas exteriores | 8 520 € |
| Estaleiro | 14 000 € |
| A. Construção | 368 292 € |
| B. Piscinas e equipamentos | 0 € |
| Acesso pela faixa sul (betão permeável) | 8 575 € |
| Pátio de estacionamento | 3 774 € |
| Arranjos exteriores básicos | 6 500 € |
| Ligações (água, saneamento, eletricidade, telecomunicações) | 7 300 € |
| C. Exteriores e infraestruturas | 26 149 € |
| Honorários (arquitetura + especialidades) | 27 611 € |
| Levantamento topográfico georreferenciado | 1 200 € |
| Estudo geotécnico (sondagens na encosta) | 7 500 € |
| Levantamento arbóreo (sobreiros, EEM) | 800 € |
| Taxas municipais (PIP + licença) | 6 078 € |
| Certificações (energética, ITED, SCIE, acústica) | 930 € |
| D. Projetos, estudos e taxas | 44 118 € |
| Fiscalização | 11 833 € |
| Coordenação de segurança | 3 944 € |
| Seguro de obra | 1 578 € |
| E. Gestão da obra | 17 355 € |
| F. Contingência | 39 444 € |
| Total sem IVA | 495 358 € |
| IVA (obra a 6 %, serviços a 23 %) | 38 774 € |
| Total com IVA | 534 133 € |
Intervalo com IVA a 6 %: 408 872 € – 711 602 € · com IVA a 23 %: 607 893 € (provável: valor acima de 660 982 €) · €/m²: 2 759 €
Interiores (à parte): básico 47 626 € · médio 95 251 € · alto 202 409 €
Valor indicativo pronto: 735 680 € ·
renda indicativa: 2 100 €/mês
Desenhos
Engenharia e licenciamento desta opção
C.1 Opção 1A — Moradia térrea T4, 193,6 m², telhado de 4 águas, sobre pilares
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Sistema estrutural | Laje de piso em betão armado (maciça 20 cm ou vigada) sobre pilares de betão; parte nascente em pilares de 5–9 m com vigas de travamento; paredes de alvenaria ou LSF não estruturais; cobertura em madeira ou treliças metálicas leves. Alternativa económica: LSF sobre laje de betão (reduz carga nos pilares). |
| Fundações | Sapatas no planalto (se rocha a < 2 m) + microestacas nos pilares da encosta. |
| Escavação/contenção | Mínima (plataforma a 84,60 m ≈ cota natural); pequeno muro de suporte junto ao vizinho W/SW (muro em pedra existente a verificar). |
| Especialidades | Estabilidade (c/ geotecnia); águas; esgotos; pluviais c/ retenção; eletricidade (ficha/projeto); ITED; térmico/SCE; acústica (simplificada); SCIE ficha (UT I, 1.ª cat.); arranjos exteriores; acessibilidades; PSS; RCD. Sem gás, AVAC autónomo, elevadores. Total: 10 projetos/peças. |
| Riscos técnicos | Folga de Sp de apenas 0,3 m² face a 193,9 (se o H2 real for 414 m², Sp máx. ≈ 186,5 — medir); rigidez desigual entre pilares curtos e altos (sismo) → paredes de betão; telhado de 4 águas com beirados a < 1,5 m da estrema (CC art. 1360.º — beirados não são aberturas, mas águas pluviais não podem cair no vizinho, CC art. 1365.º); art. 73.º RGEU nas janelas a sul. |
| Ensaios/inspeções | Sondagens; ensaios de betão (EN 206); prova de carga em 1 microestaca (se > 20 microestacas); estanquidade das redes; blower-door opcional; certificação SCE/ITED/elétrica. |
| Prazos | Projeto + licenciamento 10–13 meses; obra 9–12 meses (LSF: 7–9). |
| Veredito | Alta probabilidade de aprovação; a mais simples. |