Licenciamento e engenharia
Percurso de licenciamento, documentos por fase, conceito estrutural e especialidades de cada opção, piscinas, elevador inclinado, obras fora do H2 e próximos passos. Revisão feita com o Claude Fable 5.1 e corrigida pelo autor do estudo.
Terreno da Copeira (Coimbra) — Plano de engenharia e de licenciamento, opção a opção
Versão: 1.0 — 7 de novembro de 2026
Destinatários: proprietário (leitura corrente), arquiteto, engenheiros das especialidades.
Base: NOTAS_PESQUISA.md (enquadramento legal já verificado), informação da CM Coimbra (ofício 25651/2023, proc. 14/631/2023), PDM de Coimbra republicado (Aviso 26934/2024/2), RJUE na redação do DL 108/2026 (em vigor desde 1 out 2026), Portaria 320/2026/1, DL 107/2009 (texto integral consultado), Diretiva CNQ 23/93, DL 58/2017.
Convenção: tudo o que não foi possível confirmar numa fonte oficial está marcado [a confirmar]. Nada neste documento substitui o parecer dos técnicos responsáveis nem a informação vinculativa da Câmara.
Como ler este documento. A secção 0 resume o que é decisivo. As secções A e B descrevem o percurso de licenciamento e os documentos (iguais para todas as opções). A secção C trata cada opção (15) com uma tabela compacta. D, E e F tratam dos temas transversais (piscinas, ascensor inclinado, obras fora do solo urbano). G é a matriz final; H é a lista do que fazer já e o glossário.
0. Resumo executivo (o que muda a ordem das opções)
| # | Constatação | Efeito |
|---|---|---|
| 1 | Parecer vinculativo da APA/ARH Centro é obrigatório para qualquer operação urbanística no prédio (DL 107/2009, art. 20.º/1 f) — todo o prédio está na Zona Terrestre de Proteção da Albufeira do Açude de Coimbra). Prazo 25 dias; silêncio = parecer favorável (art. 20.º/3). | Consulta a lançar logo no PIP. É a entidade externa com mais peso. |
| 2 | Zona reservada de 100 m (DL 107/2009, art. 3.º v), 13.º e 21.º): nos 100 m horizontais a partir da linha do nível de pleno armazenamento (NPA) da albufeira são interditas obras de construção, aterros/escavações, vedações e abertura de novos acessos (art. 21.º b), e), f), h)). A encosta nascente, a N110-2 e a parte baixa do terreno estão quase de certeza dentro desta faixa; a parte nascente da mancha H2 pode estar [a confirmar por levantamento topográfico georreferenciado + linha do NPA fornecida pela APA]. Em solo urbano aplica-se o regime do PDM (art. 25.º/1), mas «sem prejuízo» do art. 19.º/2-3. | Bloqueia o ascensor inclinado (3C) e a estação inferior junto à N110-2; bloqueia escadas/trilhos com movimentação de terras na parte baixa da encosta. Qualquer obra fora do H2 na faixa dos 100 m só por via do art. 22.º (infraestruturas de apoio à albufeira — não é o caso de obras privadas). |
| 3 | Ascensor inclinado (3C): além do ponto 2, é uma construção em Espaço Florestal (PDM: só habitação com exploração ≥ 3,25 ha; recreio/lazer 1 piso, impermeabilização 0,10) e em EEM (interditas alterações do relevo). Tecnicamente é um «ascensor» (DL 58/2017, art. 3.º b): guias rígidas, inclinação > 15°) → norma EN 81-22, organismo notificado, manutenção EMA e inspeção EMIE (DL 320/2002). | Opção 3C: inviável tal como está. Só com parecer favorável expresso da APA + enquadramento no PDM, o que não se vê como obter. |
| 4 | 1C cabe na Sp máxima só com créditos: os 214,7 m² já incluem o pavilhão de vidro (barra 169,1 m² + pavilhão 45,6 m²) — abaixo de 232,7 m² (art. 94.º/4), acima de 193,9 m². | 1C depende dos créditos de construção; se não forem aceites, o pavilhão tem de ficar aberto (sem caixilharia) ou a barra tem de encolher ≈ 21 m². |
| 5 | Estacionamento (PDM Anexo IV + art. 133.º): 3A precisa de 8 lugares e só cabem 4; 5A/5B precisam de 12 e só cabem 4. A dispensa/redução é possível por inviabilidade técnica (art. 133.º/1 b) c)), mas é discricionária e implica compensação (RMUE). | 5A/5B com probabilidade de aprovação baixa-média; 3A/3B média. |
| 6 | Pilares de 5–9 m sob 3 pisos (5A, 5B, 3B/3C): o piso em pilotis tem de ficar totalmente aberto (sem arrecadações, garagem fechada ou áreas técnicas fechadas), senão conta como piso → 4 pisos > 3 permitidos (H2). Além disso, para SCIE a altura (cota do último piso acima do plano de referência de acesso dos bombeiros) pode ultrapassar 9 m se o acesso for considerado pela base dos pilares → UT I passa a 2.ª categoria (projeto SCIE completo em vez de ficha). | Desenhar o acesso dos bombeiros pelo planalto (84,6 m) e manter pilotis abertos. |
| 7 | Piscina de condomínio (3C, hipótese nas opções 3/5): a Diretiva CNQ 23/93 (piscinas de uso público) exclui expressamente «piscinas de uso familiar ou para uso de condomínios ou unidades de vizinhança» até 20 fogos → não é piscina de uso público; não há diploma nacional específico para piscinas de condomínio [a confirmar junto da Delegação de Saúde / CM]. Aplicam-se as normas NP EN 16582/16713 (piscinas domésticas) por boa prática e o regulamento do condomínio (CC art. 1422.º-A). | Sem licenciamento sanitário autónomo; mas exige regulamento interno, vedação e manutenção profissional. |
| 8 | Contentores/modular (6A): o pé-direito mínimo de habitação é 2,40 m (RGEU art. 65.º); um contentor marítimo standard tem 2,39 m interiores → só contentores high-cube (2,69 m) ou módulos de fábrica. T1 exige ≥ 52 m² brutos (RGEU art. 67.º); com 50 m² é T0. | 6A continua viável e barato, mas com módulo HC. |
| 9 | Levantamento topográfico e prospeção geotécnica são pré-condição para tudo: o levantamento é de 2005 (parte poente do H2 não levantada), a encosta tem ≈ 45°, há risco de movimentos de massa (PDM art. 13.º) e o prédio está na Bacia da Bica (PDM art. 14.º — plano de drenagem, retenção de pluviais). | Primeiro gasto a fazer (ver secção H). |
| 11 | Atualização de 9 nov 2026: a 2A e a 2B passam a ter piscina (8,4 × 2,4 m e 8,0 × 2,4 m) num terraço a sul, com as casas recuadas 0,95 m para norte; novas opções 5C (6 T0 de 35,3 m² sobre pilotis com 6 lugares cobertos), 7A (moradia T4 em 3 pisos + piscina) e 8A (casa mais económica, T2 de 73,4 m² num piso). 6 fogos exigem ≥ 210 m² (6 × 35 m², RGEU art. 67.º) — sempre acima de 193,9 m² — por isso qualquer versão com 6 fogos depende dos créditos de construção. | 5C sobe para média (6 de 12 lugares e menos créditos do que 5A/5B); 7A alta-média; 8A alta; 2A e 2B continuam altas. |
| 10 | Plano de implantação (PDM art. 82.º): «implantar-se com frente para o arruamento» — a mancha H2 fica a 35–40 m das estradas. Não foi referido pela CM em 2023, mas é a 1.ª pergunta do PIP. | Risco transversal a todas as opções; o PIP resolve. |
A. Percurso de licenciamento, de ponta a ponta
A.1 Qual o procedimento: licença ou comunicação prévia?
- A operação é obra de construção nova em solo urbano sem plano de pormenor, sem loteamento e em área sujeita a servidões/restrições de utilidade pública (zona terrestre de proteção da albufeira; servidão aeronáutica). Nestas condições o procedimento regra é a licença (RJUE art. 4.º/2). A comunicação prévia (art. 4.º/4) fica disponível se existir informação prévia favorável ao abrigo do art. 14.º/2 (pedido instruído com projeto de arquitetura), porque esta dispensa o controlo prévio seguinte (art. 17.º/2) e vale 2 anos para o pedido subsequente (art. 17.º/5).
- Estratégia recomendada para todas as opções: PIP «rico» (art. 14.º/2) → depois comunicação prévia, ou licença se a CM assim entender. Vantagem: as consultas externas (APA, ANAC, ICNF, entidade da estrada) são feitas uma vez, no PIP, e ficam resolvidas.
- Com o DL 108/2026 a comunicação prévia é «mera entrega de elementos», sem saneamento liminar, podendo as obras iniciar-se sem ato administrativo; a fiscalização é sucessiva (art. 35.º/10-11). Não é possível optar pela licença quando a comunicação prévia é o procedimento aplicável.
A.2 Fases e prazos (RJUE na redação do DL 108/2026)
| Fase | O que acontece | Prazo legal | Quem |
|---|---|---|---|
| 0. Preparação | Levantamento topográfico georreferenciado (PT-TM06/ETRS89), prospeção geotécnica, certidão predial, caderneta, confirmação da área H2 em shapefile da CM, linha do NPA (APA) | — | Proprietário, topógrafo, geotécnico |
| 1. PIP (art. 14.º/2) | Pedido com projeto de arquitetura preliminar + memória com enquadramento (Portaria 320/2026/1, Anexo V, n.º 24) e as perguntas-chave (art. 82.º frente para arruamento; Sp; pilotis; estacionamento; obras fora do H2) | Saneamento 20 dias (art. 11.º/2); consultas externas 20 dias (art. 13.º/5) [APA: 25 dias, DL 107/2009 art. 20.º/3]; decisão [a confirmar prazo do art. 16.º]; deferimento tácito clarificado (art. 16.º/6-8) | Arquiteto + CM + entidades |
| 2. Licença/CP – arquitetura | Projeto de arquitetura completo (n.º 25) | Saneamento 20 dias; correção 10 dias; consultas 20 dias; decisão sobre a arquitetura 30 dias após saneamento (art. 20.º/3 a)) | Arquiteto |
| 3. Especialidades | Entrega dos projetos de especialidades (n.º 26) | Até 6 meses após a notificação da aprovação da arquitetura (art. 20.º/4) | Engenheiros |
| 4. Licença parcial para estrutura (art. 23.º/6) | Opcional: após aprovação da arquitetura + projeto de estabilidade e contenção periférica + caução para demolição até à cota mais baixa em caso de indeferimento/caducidade | Pedido após a fase 2 | Eng. estruturas + proprietário |
| 5. Decisão final | Deferimento | 20 dias após a entrega das especialidades, sob pena de deferimento tácito (art. 23.º/1 a) e 2 a)) | CM |
| 6. Alvará / título | Pagamento das taxas (RMUE: Cs 109 €; parcela C = (Sp−S'p)×Ti − I; Ti «restante solo urbano» 30 €/m²); seguro; livro de obra; PSS; comunicação de início de obra | Alvará emitido após pagamento | Proprietário, diretor de obra |
| 7. Obra | Execução com diretor de obra, diretor de fiscalização, coordenador de segurança; ensaios | Prazo da calendarização aprovada (prorrogável) | Empreiteiro (alvará IMPIC adequado) |
| 8. Utilização | Comunicação prévia de utilização (art. 62.º-A) com termo de responsabilidade do diretor de obra/fiscalização; certificado SCE; ITED; ficha eletrotécnica/certificação DGEG; vistoria só se a CM o decidir | Taxa 104 € + 78 €/fração (RMUE) | Diretor de obra/fiscalização |
| 9. Propriedade horizontal (só 3A, 3B, 3C, 5A, 5B) | Certidão da CM de que as frações satisfazem os requisitos de PH (RJUE art. 66.º) → escritura/ documento particular autenticado → registo predial → regulamento do condomínio (piscina, galerias, estacionamento) | Com a utilização | Arquiteto (peças de PH, n.º 25 b) v)), notário/solicitador |
Durações realistas (tempo de projeto + tempo administrativo, sem contar a obra): PIP 3–5 meses; arquitetura 3–5 meses; especialidades 3–6 meses; decisão e alvará 1–2 meses. Total 10–18 meses entre o primeiro desenho e o alvará, conforme a complexidade (ver matriz G).
A.3 Entidades externas a consultar e porquê
| Entidade | Porquê | Base legal | Efeito |
|---|---|---|---|
| APA / ARH Centro | Todo o prédio está na Zona Terrestre de Proteção da Albufeira do Açude de Coimbra (CM 2023: 100 %). Qualquer operação urbanística carece de parecer prévio vinculativo; obras em zona reservada (100 m do NPA) são interditas (art. 21.º) ou sujeitas a autorização (art. 22.º). Descargas de efluentes para linhas de água interditas (art. 19.º/3 b)). | DL 107/2009 arts. 19.º–22.º, 25.º, 27.º, 35.º | Vinculativo; 25 dias; silêncio = favorável; caduca em 1 ano se o licenciamento não concluir (art. 35.º) |
| ANAC | Servidão do Aeródromo Bissaya Barreto, zona 4 (superfície cónica) em 63,87 % do prédio. Verifica cotas máximas de construções e de gruas/equipamentos de obra. | Servidão aeronáutica (decreto da servidão do aeródromo de Coimbra [n.º a confirmar]); RJUE art. 13.º/13.º-A | Vinculativo; cotas de 84,6 m + 3 pisos ficam muito abaixo da superfície cónica (improvável problema), mas a grua em obra deve ser comunicada |
| ICNF | Sobreiros/azinheiras (corte/arranque e proteção radicular 2× raio da copa); gestão de combustível; arborização; eventual parecer SGIFR | DL 169/2001 (red. DL 155/2004); DL 82/2021; DL 96/2013 | Autorização de corte vinculativa; parecer SGIFR só se houver edificação em solo rústico (não é o caso das casas) |
| Entidade gestora da N110-2 / N110-3 | Acesso automóvel pela outra parcela a partir da N110-2 e estação inferior do ascensor (3C); muros e vedações junto à estrada; servidão rodoviária. [a confirmar se a EN110-2 está sob gestão da Infraestruturas de Portugal (Lei 34/2015 — zonas non aedificandi e de servidão) ou já foi entregue ao município de Coimbra] — perguntar no PIP e consultar o cadastro da IP | Lei 34/2015 (se IP); RMUE (se CM) | Parecer vinculativo para novos acessos/entroncamentos |
| Águas de Coimbra, E.M. | Ligação de água e saneamento; pluviais (Bacia da Bica — plano de drenagem, PDM art. 14.º); pressão disponível para 3 pisos; descarga de lavagem de filtros da piscina | Regulamento de serviço AdC | Parecer/condições técnicas; tubagem e contador na faixa de acesso de 35 m |
| E-Redes | Ponto de ligação, potência (moradia ≈ 10,35–20,7 kVA; 4–6 fogos: coluna montante + contadores), eventual PT se exceder a rede local; UPAC fotovoltaica | RTIEBT (Portaria 949-A/2006), DL 15/2022 | Orçamento de ligação; a faixa de 35 m implica ramal subterrâneo |
| ANEPC | Só se a UT I ficar em 2.ª categoria (altura > 9 m) ou se a CM pedir parecer; 1.ª categoria é apreciada pela CM com ficha de segurança [regra do art. 16.º DL 220/2008 a confirmar] | DL 220/2008 (red. Lei 123/2019), Portaria 1532/2008 (red. Portaria 135/2020) | Parecer; 30 dias |
| Delegação de Saúde / DGS | Piscina de condomínio: vigilância sanitária de piscinas de uso coletivo [regime a confirmar — ver D] | Programa de vigilância sanitária | Informativo |
| ANACOM / ITED | Não há consulta; a infraestrutura ITED é certificada por instalador | Manual ITED 4.ª ed. | — |
| CCDR Centro | Só se houver REN ou RAN. A informação da CM de 2023 não lista REN nem RAN entre as condicionantes; confirmar na planta de condicionantes do PDM (ver F.5) | DL 166/2008 (REN) | Se houver REN: comunicação prévia/autorização CCDR |
| DGEG / certificação | Instalações elétricas (ficha eletrotécnica/projeto), gás (não há), UPAC | DL 96/2017; DL 15/2022 | Registo |
B. Documentos por fase e quem os produz (Portaria 320/2026/1)
B.1 PIP (Anexo V, n.º 24 + elementos comuns n.º 5–17)
| Elemento | Produz | Notas Copeira |
|---|---|---|
| Requerimento + identificação do requerente e prédio | Proprietário / arquiteto | Certidão permanente e caderneta em falta na pasta |
| Documentos de legitimidade | Proprietário | Certidão do registo predial atualizada |
| Planta de localização (1:1000/1:2000) sobre carta do PDM | Arquiteto | Marcar H2, Espaço Florestal, EEM, zona de proteção, servidão ANAC |
| Memória descritiva (n.º 9 a)–i)) com enquadramento nos planos, servidões, quadro sinóptico (h)) | Arquiteto | Incluir Sp, impermeabilização, pisos, estacionamento, cedências |
| Levantamento topográfico georreferenciado | Topógrafo | Novo; com curvas 0,5 m na encosta e linha do NPA |
| Planta de implantação (DWG georreferenciada — Anexo VI) | Arquiteto | ETRS89/PT-TM06 |
| Projeto de arquitetura preliminar (para o PIP art. 14.º/2): plantas, cortes com terreno e vizinhos, alçados | Arquiteto | Os cortes são decisivos (pilares, 100 m, vizinho a W/SW) |
| Estudo de ruído (RGR) — pode ser remetido para a licença | Eng. acústico | Mapa de ruído de Coimbra: zona mista/sensível [a confirmar] |
| Fotografias, perfis do terreno | Arquiteto | Já existem (drone 2026) |
| Taxa PIP 73 € (104 € se impacte relevante) | Proprietário | RMUE |
B.2 Licença / CP — projeto de arquitetura (n.º 25)
| Alínea | Elemento | Produz |
|---|---|---|
| a) | Legitimidade | Proprietário |
| b) i) | Plantas 1:50/1:100 de todos os pisos, cobertura, arranjos | Arquiteto |
| b) ii) | Alçados com cores e materiais | Arquiteto |
| b) iii) | Cortes com o terreno natural e construções vizinhas | Arquiteto |
| b) iv) | Pormenores construtivos | Arquiteto |
| b) v) | Peças de propriedade horizontal (só multifamiliar) | Arquiteto |
| b) vi) | Plano de acessibilidades (DL 163/2006) | Arquiteto |
| c) | Cedências (nenhuma prevista; frente ao arruamento não há) | Arquiteto |
| d) | Avaliação de vulnerabilidade sísmica (construção nova: declaração de cumprimento do EC8) | Eng. estruturas |
| e) | Calendarização da obra | Arquiteto/empreiteiro |
| f) | Estimativa de custo (serve de base ao seguro e às taxas) | Arquiteto |
| g) | Encargos urbanísticos (cálculo RMUE) | Arquiteto |
| h) | Especialidades (facultativo nesta fase) | — |
| i) | Estudo de ruído (RGR) com termo | Eng. acústico |
| j) | Ficha estatística INE (Portaria 235/2013) | Arquiteto |
| k) | Declaração de produtos sem marcação CE | Arquiteto |
| Anexo VII | Termos de responsabilidade do autor do projeto ordenador (com quadro de conformidade), do coordenador de projeto, n.º de apólice de seguro | Todos |
B.3 Especialidades (n.º 26) — quem faz o quê
| Projeto | Obrigatório? | Autor habitual | Observação |
|---|---|---|---|
| Estabilidade (incl. escavação e contenção periférica) | Sempre | Eng. civil (estruturas) | Inclui fundações, pilares altos, consolas, piscinas; relatório geotécnico anexo |
| Reforço sísmico | Não (obra nova) — declaração de cumprimento do EC8 | Eng. estruturas | Coimbra: zonas 1.6/2.4 do Anexo NA do EC8 [a confirmar] — ação sísmica baixa |
| Eletricidade | Sempre (projeto ou ficha eletrotécnica conforme a potência — DL 96/2017 [limiar a confirmar: 41,4 kVA]) | Eng. eletrotécnico | Multifamiliar: projeto |
| Gás | Não — DL 11/2023 eliminou a obrigatoriedade; só se houver instalação de gás | — | Declarar «sem gás»; cozinha e AQS elétricas/bomba de calor |
| Águas e esgotos | Sempre | Eng. civil (hidráulica) | Ramal na faixa de 35 m; elevação de esgotos se a cota não permitir gravidade [a confirmar cota do coletor] |
| Pluviais | Sempre; com retenção/infiltração (Bacia da Bica, PDM art. 14.º) | Eng. civil | Nunca descarregar para a encosta sem dissipação (DL 107/2009 art. 19.º/3 e)) |
| Arranjos exteriores | Sempre (inclui piscina, muros, vedações, percursos, plantação) | Arquiteto / arq. paisagista | Fora do H2: só o admitido em F |
| ITED | Sempre | Projetista ITED (ANACOM) | — |
| Comportamento térmico / SCE (DL 101-D/2020) | Sempre; pré-certificado SCE para o licenciamento e certificado para a utilização | Perito qualificado (PQ) | NZEB; ventilação; AQS |
| Acústica (RRAE, DL 129/2002 red. DL 96/2008) | Sempre nos edifícios habitacionais; na moradia isolada o conteúdo é mínimo (isolamento de fachada, equipamentos) [dispensa/termo simplificado: prática municipal a confirmar] | Eng. acústico | Multifamiliar: isolamento entre fogos (DnT,w ≥ 50 dB, L'nT,w ≤ 60 dB) |
| SCIE | Sempre: ficha de segurança (UT I, 1.ª categoria) ou projeto (2.ª categoria) | Arquiteto/eng. (3.ª/4.ª: inscrito ANEPC) | Ver secção 0, ponto 6 |
| AVAC | Só com sistema de climatização centralizado/ventilação mecânica dimensionada [limiar de potência a confirmar — DL 101-D/2020] | Eng. mecânico | Nas moradias: integrado no térmico |
| Eletromecânicas / ascensores | Só 3C (ascensor inclinado) | Eng. mecânico + instalador | Ver E |
| GTC | Não | — | — |
| Acessibilidades (DL 163/2006) | Plano integra a arquitetura | Arquiteto | Portas ≥ 0,77 m livre, corredores ≥ 1,10 m, 1 IS com Ø 1,50 m; multifamiliar: percurso acessível até às entradas dos fogos |
| Plano de Segurança e Saúde (DL 273/2003) | Sim — obras com riscos especiais (trabalhos em altura, escavações, pilares altos: art. 7.º) exigem PSS em projeto (art. 5.º/4) | Coordenador de segurança em projeto | Comunicação prévia à ACT se > 30 dias com > 20 trabalhadores ou > 500 homens-dia (art. 15.º) |
| Gestão de RCD (DL 102-D/2020) | Sim — plano de prevenção e gestão de RCD, e-GAR, registo de quantidades [artigos exatos a confirmar] | Empreiteiro/diretor de obra | Comprovativos na comunicação de utilização |
| Relatório geotécnico | Não é «projeto», mas a CM pode pedi-lo (PDM art. 13.º — suscetibilidade a movimentos de massa) | Geotécnico | Fazer antes do PIP |
B.4 Obra e utilização
| Documento | Produz |
|---|---|
| Alvará de construção IMPIC do empreiteiro (categoria/subcategoria adequadas, classe pelo valor) | Empreiteiro |
| Livro de obra; termo do diretor de obra; termo do diretor de fiscalização; apólices | Empreiteiro / técnicos |
| PSS em obra (desenvolvido pelo empreiteiro) e comunicação prévia ACT | Empreiteiro / CSO |
| Ensaios: betão (EN 206, cubos), aço (certificados), estanquidade da piscina, pressão das redes, ITED, elétrica (DGEG), SCE | Fiscalização |
| Telas finais; certificado SCE; certificação ITED; certificação elétrica; comprovativos RCD; termo de conformidade com o projeto | Diretor de obra / fiscalização |
| Comunicação prévia de utilização (art. 62.º-A) | Diretor de obra ou fiscalização |
| PH: certidão art. 66.º, regulamento do condomínio | Arquiteto / solicitador |
C. Opção a opção: conceito estrutural, especialidades, riscos, ensaios, prazos
C.0 Condições comuns de engenharia
- Terreno: planalto a 83–85 m; pavimentos a 84,60 m; encosta nascente ≈ 45°, desnível ≈ 50 m até à N110-2. Geologia provável da margem do Mondego junto a Torres do Mondego: arenitos/conglomerados triásicos e/ou xistos [a confirmar por sondagens]. Nível freático não relevante no planalto, mas a encosta pode ter água suspensa após chuva.
- Prospeção mínima: 2 sondagens à rotação com SPT (uma no planalto, uma no topo da encosta onde ficam os pilares) + 3–4 DPSH/penetrómetros + 1 poço de inspeção; ensaios de laboratório; análise de estabilidade do talude com e sem a carga da casa (PDM art. 13.º). Custo indicativo 4–8 k€.
- Fundações (regra geral): sapatas no planalto se a rocha estiver a < 2 m; microestacas (Ø 150–200 mm, injetadas, seladas na rocha) ou estacas moldadas Ø 600–800 mm para os pilares da encosta e para tudo o que esteja na crista. As microestacas são a solução mais provável: máquinas leves, pouca escavação, compatíveis com a EEM.
- Pilares altos (5–9 m): betão armado 40×40 a 50×50 cm, contraventados por vigas de travamento e, de preferência, por 1–2 paredes de betão (núcleo de escadas/IS) para evitar «piso vazado» flexível (EC8). Em alternativa, pilares metálicos HEB 240–300 em treliça. Proteção contra fogo e corrosão (classe C3/C4 — ambiente fluvial).
- Drenagem da encosta: valas drenantes a montante, geocompósitos atrás de qualquer muro, descarga para o sistema de retenção; nunca despejar pluviais na encosta (erosão — DL 107/2009 art. 19.º/3 e)).
- Fogo (SGIFR/PDM art. 29.º): faixa de gestão de combustível de 50 m em redor da edificação (copas a ≥ 5 m da casa) — cai quase toda fora do H2, no Espaço Florestal; é obrigatória e não carece de licença (é gestão, não obra), mas o corte de sobreiros/azinheiras carece de autorização do ICNF.
- Marcação CE / produtos: estruturas metálicas EN 1090 (classe EXC2); madeira lamelada EN 14080; CLT com ETA; vidro de segurança (EN 12600) em guardas e pavilhões; guardas ≥ 1,10 m em pisos elevados (RGEU art. 44.º [a confirmar número], NP 4491).
- Acessibilidade (DL 163/2006): todas as opções têm acesso pelo planalto ao nível do pavimento (84,60 m) — fácil de cumprir.
- Prazos de projeto (a seguir indicados) contam a partir do levantamento/geotecnia prontos e incluem o tempo administrativo da secção A.2.
C.1 Opção 1A — Moradia térrea T4, 193,6 m², telhado de 4 águas, sobre pilares
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Sistema estrutural | Laje de piso em betão armado (maciça 20 cm ou vigada) sobre pilares de betão; parte nascente em pilares de 5–9 m com vigas de travamento; paredes de alvenaria ou LSF não estruturais; cobertura em madeira ou treliças metálicas leves. Alternativa económica: LSF sobre laje de betão (reduz carga nos pilares). |
| Fundações | Sapatas no planalto (se rocha a < 2 m) + microestacas nos pilares da encosta. |
| Escavação/contenção | Mínima (plataforma a 84,60 m ≈ cota natural); pequeno muro de suporte junto ao vizinho W/SW (muro em pedra existente a verificar). |
| Especialidades | Estabilidade (c/ geotecnia); águas; esgotos; pluviais c/ retenção; eletricidade (ficha/projeto); ITED; térmico/SCE; acústica (simplificada); SCIE ficha (UT I, 1.ª cat.); arranjos exteriores; acessibilidades; PSS; RCD. Sem gás, AVAC autónomo, elevadores. Total: 10 projetos/peças. |
| Riscos técnicos | Folga de Sp de apenas 0,3 m² face a 193,9 (se o H2 real for 414 m², Sp máx. ≈ 186,5 — medir); rigidez desigual entre pilares curtos e altos (sismo) → paredes de betão; telhado de 4 águas com beirados a < 1,5 m da estrema (CC art. 1360.º — beirados não são aberturas, mas águas pluviais não podem cair no vizinho, CC art. 1365.º); art. 73.º RGEU nas janelas a sul. |
| Ensaios/inspeções | Sondagens; ensaios de betão (EN 206); prova de carga em 1 microestaca (se > 20 microestacas); estanquidade das redes; blower-door opcional; certificação SCE/ITED/elétrica. |
| Prazos | Projeto + licenciamento 10–13 meses; obra 9–12 meses (LSF: 7–9). |
| Veredito | Alta probabilidade de aprovação; a mais simples. |
C.2 Opção 1B — Moradia térrea T4, cobertura verde + deck-miradouro
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Sistema estrutural | Igual a 1A, mas a laje de cobertura passa a betão armado maciço 22–25 cm (cobertura verde extensiva: 90–150 kg/m² saturada + sobrecarga de uso 2–4 kN/m² se o deck for acessível) ou CLT 140–160 mm. Deck-miradouro em consola curta (≤ 2 m) sobre a fachada nascente, em aço galvanizado ou madeira classe 4. |
| Fundações / contenção | Como 1A (cargas +15–20 %). |
| Especialidades | As de 1A + pormenor de impermeabilização (membrana anti-raiz EN 13948, drenagem) no projeto de arquitetura/estabilidade; guardas 1,10 m. 10 projetos. |
| Riscos | Infiltrações (o risco n.º 1 de coberturas verdes); peso; manutenção; o deck acessível conta como «terraço» (não é Sp, mas conta para impermeabilização se for sobre laje — ao abrigo da cobertura verde, a CM pode aceitar coeficiente reduzido [a confirmar RMUE/PDM]). Guardas de vidro ou metálicas em piso a 5–9 m do solo: NP 4491 / RGEU. |
| Ensaios | Os de 1A + ensaio de estanquidade da cobertura (alagamento 48 h) antes do substrato. |
| Prazos | Projeto + licenciamento 11–14 meses; obra 10–13 meses. |
| Veredito | Alta probabilidade; EEM e APA vêem com bons olhos a cobertura verde (retenção de pluviais — PDM art. 14.º). |
C.3 Opção 1C — Térrea T4 214,7 m² (créditos) + pavilhão de vidro em consola de 6 m + piscina infinita suspensa (≈ 19,5 m²) sobre lâminas de betão ≈ 9 m
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Sp e créditos | 214,7 m² já incluem o pavilhão (169,1 + 45,6): cabe nos 232,7 m² só com créditos (art. 94.º/4). Sem créditos: pavilhão aberto (pérgula/deck coberto, não é Sp) ou barra mais curta. |
| Sistema estrutural | Casa como 1A/1B. Pavilhão: consola de 6 m em estrutura metálica (2 vigas-caixão ou treliças de 900–1 100 mm) com contra-vão ≥ 1,0–1,5× (6–9 m) ancorado na laje da casa e em 2 colunas metálicas (HEB 300) sobre microestacas; flecha L/250 e verificação de vibração (frequência própria > 3–4 Hz). Piscina suspensa: casca em betão armado estanque (classe XC4, abertura de fendas ≤ 0,2 mm, EN 1992-3), 25–30 cm, apoiada em 2 lâminas (paredes) de betão de 9 m encastradas em maciço com microestacas/estacas; carga de água ≈ 19,5 m² × 1,4 m ≈ 27 t + casca ≈ 20 t. As lâminas funcionam como muros-consola → esforços de flexão elevados na base; encastramento na rocha obrigatório. Canal de transbordo e tanque de compensação (≈ 10 % do volume) junto à casa de máquinas. |
| Fundações / contenção | Microestacas em grupo (ou estacas Ø 800) sob as lâminas; sapatas/microestacas no resto. Prova de carga. |
| Especialidades | As de 1A + projeto de estabilidade reforçado (metálica EN 1993, betão EN 1992-3, dinâmica), hidráulica da piscina (circulação, filtragem EN 16713), eletricidade para bombas/aquecimento; vidro estrutural/guardas (EN 12600, EN 16612). PSS reforçado (trabalho em altura > 9 m). 11–12 projetos. |
| Riscos | Sp (acima); custo da estrutura (as lâminas de 9 m e a consola representam facilmente 60–100 k€ só de estrutura); fissuração/estanquidade da piscina sobre apoios esbeltos; vibração do pavilhão; sobreaquecimento do pavilhão de vidro (SCE: fator solar, sombreamento); segurança de pessoas (piscina em cota alta: vedação ≥ 1,10 m no lado nascente é guarda obrigatória); manutenção de acesso às lâminas; APA pode objetar a estruturas «agressivas» na crista (paisagem/erosão). |
| Ensaios | Sondagens + prova de carga; betão/aço; ensaio de estanquidade da piscina (enchimento 7 dias); monitorização de assentamentos/deformações das lâminas no 1.º ano; ensaio dinâmico do pavilhão (opcional). |
| Prazos | Projeto + licenciamento 13–17 meses; obra 14–18 meses. |
| Veredito | Média-baixa (depende do pavilhão aberto); tecnicamente exequível, caro e com muita engenharia. |
C.4 Opção 2A — T4, 2 pisos, 193,5 m² + piscina 8,4 × 2,4 m
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Sistema estrutural | Pórticos de betão armado (ou LSF/CLT sobre laje de betão no piso 0); lajes maciças 20 cm; núcleo de escadas em betão para rigidez; pilares da encosta 5–9 m + 2 pisos → pilares 50×50 ou paredes. |
| Fundações / contenção | Sapatas + microestacas; muro de suporte de 1–2 m junto ao vizinho se o piso 0 cortar o terreno. |
| Especialidades | As de 1A (acústica entre pisos da mesma moradia não é exigida) — 10 projetos. |
| Riscos | Altura da fachada nascente (pilares 5–9 m + 2 pisos ≈ 12–15 m): guardas, manutenção de fachada, SCIE (altura medida pelo planalto ≈ 3–4 m → 1.ª cat.); janelas a < 3 m da estrema (RGEU art. 73.º); sismo com piso vazado. |
| Ensaios / prazos | Como 1A. Projeto + licenciamento 10–13 meses; obra 11–14 meses. |
| Piscina (9 nov) | 8,40 × 2,40 m (20 m² de água, 1,40 m de fundo) enterrada num terraço de pedra a sul, ao nível da sala; a casa recua 0,95 m para norte (beirado a ≥ 2 cm do limite do H2). Água a ≥ 1,5 m da estrema sul; conta para a impermeabilização (≈ 152 m² com o terraço; limite 258,6). Hidráulica da piscina (EN 16713) e barreira de segurança recomendada (D.2). |
| Veredito | Alta. |
C.5 Opção 2B — T4, 2 pisos, 193 m², consola de madeira 4,8 m, coberturas verdes, PV + piscina 8 × 2,4 m
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Sistema estrutural | Piso 0 em betão (laje sobre pilares/microestacas); piso 1 em CLT (paredes 100–120 mm, laje 160–200 mm) ou em vigas de madeira lamelada GL24h; consola de 4,8 m com contra-vão ≥ 1,0× (≈ 5 m) em vigas lamelada ou laje CLT nervurada (vigas 200×600); flecha L/250 e verificação de vibração (EC5); cobertura verde extensiva sobre CLT exige barreira de vapor e impermeabilização de dupla camada. PV 5–10 kWp sobre a cobertura (UPAC, DL 15/2022: ≤ 30 kW por mera comunicação à DGEG). |
| Fundações / contenção | Como 2A (CLT reduz cargas 30–40 %). |
| Especialidades | As de 1A + projeto de estabilidade de madeira (EC5) com pormenorização das ligações; térmico com PV; eletricidade com UPAC; SCIE: madeira à vista — reação ao fogo D-s2,d0, resistência R30/REI30 para 1.ª cat. [a confirmar Portaria 1532/2008 UT I]. 10–11 projetos. |
| Riscos | Humidade/estanquidade da consola de madeira e das coberturas verdes sobre madeira (o detalhe é tudo); fluência da consola (deformação diferida); fogo exterior (SGIFR — fachada de madeira a < 50 m de floresta: usar madeira tratada/retardante ou revestimento mineral na fachada nascente); empreiteiros com experiência em CLT na região (poucos). |
| Ensaios | Betão/aço; controlo de humidade da madeira (< 18 %); estanquidade das coberturas (alagamento); SCE; UPAC. |
| Prazos | Projeto + licenciamento 11–14 meses; obra 9–12 meses (CLT é rápido depois da base). |
| Piscina (9 nov) | 8,00 × 2,40 m (19 m² de água) num terraço a sul em frente às portas de correr do piso 0; casa, deck e consola recuam 0,95 m para norte. Água a ≥ 1,5 m da estrema; impermeabilização ≈ 142 m². |
| Veredito | Alta (a consola de 4,8 m não levanta problemas urbanísticos; conta para Sp se fechada e para impermeabilização pela projeção). |
C.6 Opção 2C — T4, 2 pisos, 230,8 m² (créditos), consola de 6,6 m a suportar piscina infinita na cobertura (≈ 30 t de água)
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Sistema estrutural | Betão armado obrigatório. Piscina na cobertura (≈ 30 t de água + casca ≈ 25 t + bordos) em consola de 6,6 m → duas vigas-parede ou vigas pré-esforçadas (altura 1,0–1,2 m) com contra-vão ≥ 1,5× (≈ 10 m) e contrapeso no tardoz; verificação de equilíbrio (EQU) com piscina cheia/vazia; deformação diferida (fluência) limitada a L/500 para não desnivelar a lâmina de água infinita (tolerância ±5 mm — crítico). Alternativa mais racional: colocar a piscina sobre o corpo apoiado e deixar em consola só o deck. |
| Fundações | Grupo de microestacas/estacas com tração no lado do contrapeso (ancoragens em rocha) — as sondagens têm de confirmar rocha. |
| Especialidades | As de 2A + hidráulica da piscina + térmico com cobertura húmida + estabilidade avançada (pré-esforço, fluência, dinâmica). PSS reforçado. 11–12 projetos. |
| Riscos | O nível de água infinito numa consola de betão é o pior caso de deformação diferida: uma flecha de 10 mm em 6,6 m estraga o efeito e pode fazer transbordar só de um lado; fissuração/estanquidade sobre estrutura em flexão (lajes de piscina devem estar comprimidas: pré-esforço); fugas sobre quartos; custos (+ 80–150 k€ face a 2A); a CM/APA podem ver o volume como excessivo na crista. Sp 230,8 m² fica a 1,9 m² do máximo (créditos a confirmar — art. 94.º/4). |
| Ensaios | Prova de carga em estacas; ensaio de enchimento da piscina com monitorização topográfica das flechas (7–14 dias); estanquidade; betão com ensaios de permeabilidade. |
| Prazos | Projeto + licenciamento 14–18 meses; obra 16–20 meses. |
| Veredito | Média urbanisticamente, baixa-média em custo/benefício; recomendar mover a piscina para o corpo apoiado. |
C.7 Opção 3A — 4 frações (2 T1 + 2 T0), 193,8 m², 2 pisos, escadas/galerias exteriores
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Sistema estrutural | Pórticos de betão armado, lajes maciças 20–22 cm (acústica entre fogos: massa ≥ 350 kg/m² + lajeta flutuante); galerias e escadas exteriores em betão ou aço galvanizado, apoiadas (não em consola longa). |
| Fundações / contenção | Como 2A. |
| Especialidades | Estabilidade; águas; esgotos; pluviais; eletricidade (projeto; coluna montante, 4 contadores + serviços comuns); ITED (multi-fração, ATE/ATI); térmico/SCE por fração; acústica completa (RRAE, entre fogos e galerias); SCIE: UT I 1.ª cat. se altura ≤ 9 m → ficha; arranjos exteriores; acessibilidades (percurso acessível às entradas das 4 frações: galerias exteriores com rampa ou acesso ao piso superior — DL 163/2006 exige percurso acessível até à porta de cada fogo em edifícios multifamiliares [alcance a confirmar: a norma 2.4 da Portaria/DL]); PSS; RCD; PH. 12–13 peças. |
| Riscos urbanísticos | Estacionamento 8 exigidos / 4 possíveis → pedir dispensa (PDM art. 133.º/1 b) c)) com relatório geotécnico que demonstre a inviabilidade; compensação em dinheiro (RMUE) [valor a confirmar]. Áreas mínimas RGEU art. 67.º: T0 ≥ 35 m², T1 ≥ 52 m² (brutos) → 2×52 + 2×35 = 174 m² + partes comuns ≤ 193,8 (galerias exteriores abertas não contam para Sp, mas contam para impermeabilização). Acessibilidade ao piso 1 sem ascensor (último piso < 11,5 m → RGEU art. 50.º não obriga). |
| Ensaios | Os de 2A + ensaios acústicos in situ (DnT,w, L'nT,w, D2m,nT,w) antes da utilização — a CM pode exigir. |
| Prazos | Projeto + licenciamento 12–15 meses; obra 12–15 meses; PH +2–3 meses. |
| Veredito | Média (depende da dispensa de estacionamento). |
C.8 Opção 3B — 4 T1 em socalcos (3 níveis), 231,8 m² (créditos), escavação ≈ 3 m + muros de suporte
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Sistema estrutural | Betão armado com muros de suporte integrados na estrutura (paredes de betão 25–30 cm com drenagem), lajes desniveladas; o nível inferior encostado ao terreno a montante funciona como cave parcial (PDM: laje < 0,90 m acima do terreno nas fachadas para espaço público — não há; pavimento ≤ 0,20 m acima do terreno). |
| Escavação/contenção | Escavação ≈ 3 m no planalto: contenção periférica (projeto obrigatório — n.º 26 a)) com muros de Berlim provisórios ou taludes 1:1 se a rocha o permitir; junto ao vizinho W/SW (muro de pedra existente) escavação a < 3 m da estrema exige contenção e sondagens; CC art. 1348.º (escavações que prejudiquem o vizinho → indemnização). |
| Fundações | Sapatas corridas sob muros; microestacas nos níveis em pilares. |
| Especialidades | As de 3A + contenção periférica + plano de monitorização. 13–14 peças. |
| Riscos | A escavação de 3 m é alteração do relevo — dentro do H2 é admissível (EEM remete para a categoria subjacente), mas APA/CM vão olhar para o volume de terras e para o destino (não pode ir para a encosta: DL 107/2009 art. 19.º/3 e)); transporte de ≈ 300 m³ (até 600–900 m³ se a rocha obrigar a taludes maiores) de terras (RCD/terras: destino licenciado); estacionamento 8/4; acessibilidade entre 3 níveis (percurso acessível a cada fogo); humidade nas paredes enterradas; sobreiros próximos do corte (raízes 2× raio da copa). |
| Ensaios | Sondagens; monitorização topográfica do muro do vizinho e inclinómetros durante a escavação; betão; estanquidade; acústicos. |
| Prazos | Projeto + licenciamento 13–16 meses; obra 15–19 meses. |
| Veredito | Média-baixa (escavação + estacionamento + 3 níveis). |
C.9 Opção 3C — 3B + piscina privada suspensa + ascensor inclinado desde a N110-2 (≈ 60 m, 46 m de desnível, ≈ 50°)
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Ascensor — enquadramento | Ver secção E. Juridicamente é um «ascensor» (DL 58/2017) com norma EN 81-22; como construção é uma obra em Espaço Florestal + EEM + zona terrestre de proteção, com a estação inferior dentro da zona reservada de 100 m (DL 107/2009 art. 21.º b), e), h): interdito) e com entroncamento na N110-2 (parecer da entidade da estrada). |
| Estrutura | Guia inclinada em treliça metálica sobre 6–8 maciços de betão com microestacas na encosta (cada maciço = escavação em talude de 45° — EEM: alteração do relevo interdita salvo usos admitidos); estação inferior com muro de suporte e plataforma junto à estrada; estação superior no H2. |
| Especialidades | As de 3B + projeto de instalações eletromecânicas (ascensor), elétrica de potência (motor 10–20 kW), SCIE da cabina e estações, PSS com trabalhos em encosta. 15–16 peças. |
| Riscos | Licenciamento praticamente impossível (3 regimes contra); custo 150–300 k€; manutenção contratual EMA + inspeções EMIE (DL 320/2002) para sempre; vandalismo/segurança na estação pública junto à estrada; incêndio florestal. |
| Veredito | Inviável como está. Alternativa: 3B + trilho pedonal ligeiro só na parte alta da encosta (ver F) e acesso pela N110-2 através da outra parcela, como já previsto. |
C.10 Opção 4A — T3 minimalista 139,3 m², 1 piso + piscina de 13 × 2,5 m com bordo infinito
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Sistema estrutural | Casa como 1A (betão ou LSF sobre laje). Piscina 32,5 m² × 1,3–1,4 m ≈ 45 m³ (≈ 45 t) em betão armado estanque projetado (gunite) ou cofrado, assente no terreno do planalto (não suspensa) com o bordo infinito voltado a nascente sobre um muro de 1,5–3 m e canal de transbordo + tanque de compensação (≈ 4–5 m³). Se o bordo ficar na crista, o muro nascente passa a muro de suporte com fundação em microestacas. |
| Fundações / contenção | Sapatas; muro da piscina na crista com microestacas; drenagem perimetral. |
| Especialidades | As de 1A + hidráulica/elétrica da piscina (EN 16713) + térmico (bomba de calor da piscina não entra no SCE, mas a cobertura térmica é recomendável). 10–11 peças. |
| Riscos | Impermeabilização total: casa 139 + piscina 32,5 + deck/caminhos ≈ 60 → ≈ 230 m² ≤ 258,6 (OK, mas medir); piscina a ≥ 1,5 m da estrema (recomendado ≥ 3 m por causa de escavação junto ao vizinho — CC art. 1348.º); a casa de máquinas conta para Sp se for fechada acima do solo (fazer enterrada/técnica: PDM exclui «áreas técnicas»); segurança (vedação/cobertura — ver D); perda de água por evaporação com vento de encosta. |
| Ensaios | Betão; estanquidade da piscina 7 dias; pressão das redes; SCE. |
| Prazos | Projeto + licenciamento 10–13 meses; obra 9–12 meses. |
| Veredito | Alta; sobra Sp (≈ 54 m²) para ampliar no futuro (é bom argumento no PIP). |
C.11 Opção 4B — T4 192,3 m², 2 pisos (piso térreo em vidro, caixa branca em cima com balanços de 1–3,4 m) + piscina 12 × 2 m
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Sistema estrutural | Betão armado: piso térreo com pilares esbeltos (ou pilares metálicos circulares Ø 200–250) para manter a transparência → a rigidez lateral vem de 1–2 núcleos de betão (escada, IS, lavandaria) — obrigatório para o sismo; laje do piso 1 maciça 25 cm com balanços até 3,4 m (fáceis em betão: espessura ≥ L/10 → 25–30 cm, ou vigas invertidas na cobertura). Piscina 24 m² ≈ 30 t em betão, no terreno (como 4A). |
| Fundações / contenção | Como 2A + piscina. |
| Especialidades | As de 2A + piscina + vidro: cálculo de caixilharia e vidro (EN 16612), fator solar e proteção térmica (SCE) — um piso térreo todo em vidro só cumpre o SCE com vidro de alto desempenho (Ug ≤ 1,0, g ≤ 0,35) e sombreamento exterior. 11 peças. |
| Riscos | SCE/sobreaquecimento; privacidade/RGEU art. 73.º e CC 1360.º nas fachadas envidraçadas a < 3 m/1,5 m das estremas; impermeabilização (casa 192 + balanços projetados + piscina 24 + decks) — medir; manutenção de vidro em fachadas altas sobre pilares. |
| Prazos | Projeto + licenciamento 12–15 meses; obra 12–15 meses. |
| Veredito | Alta-média. |
C.12 Opção 4C — Casa-pátio T3 137,9 m² + piscina 5,1 × 3,8 m
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Sistema estrutural | Térrea, betão/LSF/CLT; a forma em pátio dá rigidez; piscina 19,4 m² ≈ 25 t no terreno, no pátio (protegida do vento, fácil de vedar — melhor caso de segurança). |
| Fundações / contenção | Sapatas; pilares nascentes só se a casa chegar à crista (pode evitar-se — a casa-pátio é compacta). |
| Especialidades | As de 1A + piscina. 10–11 peças. |
| Riscos | Poucos: ventilação/iluminação pelo pátio (RGEU art. 71.º: vãos ≥ 1/10 da área) cumpre bem; CC 1360.º resolvido (janelas para o pátio). |
| Prazos | Projeto + licenciamento 9–12 meses; obra 8–11 meses. |
| Veredito | Alta; a de menor risco de todas com piscina. |
C.13 Opção 5A — 6 T0 (~38 m²) em bloco de 3 pisos ≈ 229 m² (créditos), escadas/galerias exteriores
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Sistema estrutural | Betão armado, 3 pisos sobre pilotis de 5–9 m na parte nascente (o piso de pilotis tem de ficar aberto — senão 4 pisos); núcleo de escadas em betão; lajes 22 cm; galerias apoiadas em pilares. |
| Fundações | Microestacas/estacas (cargas de 3 pisos + pilotis). |
| Especialidades | As de 3A (eletricidade projeto com 6 contadores, ITED, acústica completa, SCE por fração, PH) + SCIE: 1.ª cat. só se a altura ≤ 9 m medida pelo acesso dos bombeiros no planalto; se 2.ª cat. → projeto SCIE, parecer ANEPC [a confirmar], via de acesso ≥ 3,5 m de largura útil e 4 m de altura (Portaria 1532/2008 art. 4.º) — a faixa de acesso de 35 m tem de cumprir isto [largura a medir]. 13–14 peças. |
| Riscos urbanísticos | Estacionamento 12 exigidos / 4 possíveis (dispensa discricionária); 6 T0 de 38 m² ≥ 35 m² (OK, RGEU art. 67.º) mas as partes comuns (escadas/galerias) devem ficar fora da Sp; altura da fachada nascente (pilotis 9 m + 3 pisos ≈ 18–19 m) muito visível da albufeira — APA/CM; art. 82.º (volumetria dominante: moradias) — um bloco de 6 fogos pode ser considerado desconforme com «as características urbanísticas do local». |
| Ensaios | Como 3A. |
| Prazos | Projeto + licenciamento 13–16 meses; obra 14–17 meses. |
| Veredito | Baixa-média. |
C.14 Opção 5B — 6 T0, 3 pisos com loggias, cobertura verde + terraço comum
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Sistema estrutural | Como 5A, com cobertura em laje maciça 25 cm (cobertura verde + terraço acessível comum: sobrecarga 4–5 kN/m²); loggias (recuadas) não contam para Sp se abertas (varandas) e reduzem a exposição solar. |
| Especialidades | As de 5A + impermeabilização/alagamento. 13–14 peças. |
| Riscos | Os de 5A; terraço comum = mais acústica (ruído de impacto sobre o último piso) e guardas; manutenção de condomínio pequeno (6 frações) com cobertura verde. |
| Prazos | Projeto + licenciamento 13–16 meses; obra 15–18 meses. |
| Veredito | Baixa-média (igual a 5A; melhor imagem ambiental). |
C.15 Opção 6A — Pré-fabricado modular 50 m² (T0) com piscina em anel (≈ 67 m²) e ponte de entrada
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Sistema estrutural | Módulo: contentor marítimo high-cube (interior 2,69 m — o standard de 2,39 m não cumpre o pé-direito de 2,40 m do RGEU art. 65.º) ou módulo de fábrica em LSF/madeira (EN 1090 ou ETA); assenta em 4–6 apoios de betão (plintos sobre sapatas) com ligações aparafusadas. Anel de água: tanque em betão armado estanque (anel de ≈ 1,2–1,5 m de largura, 0,9–1,2 m de profundidade ≈ 60–100 m³), fundado no planalto; o módulo fica numa «ilha» de betão no centro; ponte metálica/madeira com portão. |
| Fundações / contenção | Sapatas; se o anel chegar à crista nascente, muro com microestacas. Escavação ≈ 1,2 m no planalto (admissível em H2). |
| Especialidades | Estabilidade (plintos + anel + ponte); águas/esgotos; pluviais; eletricidade (ficha); ITED; térmico/SCE (o módulo tem de cumprir o SCE: isolamento ≥ 10–12 cm, vãos eficientes — os contentores só cumprem com isolamento pelo exterior); acústica simplificada; SCIE ficha; arranjos exteriores; acessibilidades (ponte com ≤ 6 % ou nível); PSS; RCD; hidráulica da piscina. 11 peças. |
| Riscos | Segurança: água a toda a volta de uma habitação é o pior cenário para crianças/visitantes → portão na ponte, guarda ≥ 1,10 m no lado da casa ou cobertura de segurança (NP EN 16582-1/NF P90-308), alarme; humidade e condensações no módulo rodeado de água (ventilação mecânica); corrosão (contentor: pintura C4); T0 de 50 m² — para T1 o módulo tem de ter ≥ 52 m² brutos (RGEU art. 67.º); impermeabilização ≈ 50 + 67 + ponte/deck ≈ 130 m² (OK); a CM pode questionar a «imagem» (art. 82.º) — o modular não é problema legal (é obra de edificação como outra qualquer; não há isenção para pré-fabricados). |
| Ensaios | Estanquidade do anel (7 dias); certificação de fábrica do módulo (declaração de desempenho/ETA); SCE; elétrica. |
| Prazos | Projeto + licenciamento 9–12 meses; obra 4–7 meses (fundações + anel ≈ 3 meses em paralelo com a fábrica; montagem 1–2 semanas). |
| Veredito | Alta-média; a mais rápida e barata; valor de mercado limitado (T0/T1). |
C.16 Opção 5C — 6 T0 (35,3 m²) sobre pilotis com 6 lugares cobertos, 211,9 m² (créditos) — 9 nov
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Sistema estrutural | Betão armado: pilotis no planalto (pilares 30 × 30 cm a cada ≈ 5 m, um vão por 2 lugares) e laje de transição sob o piso 1; 2 pisos de habitação com lajes de 22 cm; galerias de 1,45 m a sul em consola sobre pilares metálicos esbeltos; escada exterior em U com empena cega a poente (Código Civil art. 1360.º). O piso térreo fica totalmente aberto (só lugares, bicicletas e contadores em armários) para não ser lido como piso fechado. |
| Fundações / contenção | Sapatas no planalto; a nascente o terreno desce até ≈ 3 m abaixo da plataforma do estacionamento → laje estrutural sobre pilares ou muros de suporte (≈ 66 m² de face) — a confirmar com o geotécnico. |
| Especialidades | As de 3A (6 contadores, ITED multifração, acústica completa, SCE por fração, PH) + ficha de segurança SCIE (1.ª categoria: último piso a 5,9 m do plano de acesso dos bombeiros). 12–13 peças. |
| Riscos urbanísticos | Créditos de construção (art. 94.º/4 e sistema de incentivos do art. 136.º: 18 m² acima de 193,9 — gerar ou adquirir créditos); estacionamento 12 exigidos / 6 cobertos → pedir a redução dos 6 em falta com compensação (art. 133.º/1 b) c)), muito mais defensável do que 4 de 12; art. 82.º (bloco de 15,7 m com 3 níveis, mitigado pelo telhado de 4 águas e pela cércea de 3 pisos); escada e galerias têm de ficar abertas para não contarem para a Sp. |
| Ensaios / prazos | Como 3A. Projeto + licenciamento 12–15 meses; obra 12–15 meses. |
| Veredito | Média — a melhor possível com 6 fogos neste lote; passa a média-alta se o PIP confirmar os créditos e a redução do estacionamento. |
C.17 Opção 7A — T4 em 3 pisos (193,0 m²) + piscina 8 × 2,4 m — 9 nov
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Sistema estrutural | Betão armado (pórtico + lajes de 20 cm) numa planta compacta de 9,6 × 6,7 m (vãos ≤ 5 m); a caixa de escada em U a noroeste dá rigidez. |
| Fundações / contenção | Sapatas no planalto; a nordeste o terreno fica 1,5–2,3 m abaixo do piso 0 → pilares curtos e rodapé de pedra (como 2A). Piscina enterrada no terraço sul (escavação ≈ 60 m³). |
| Especialidades | As de 2A + hidráulica da piscina — 10–11 projetos. SCIE: ficha (1.ª categoria; último piso a 6,1 m). Sem elevador (RGEU art. 50.º só o exige acima de 11,5 m). |
| Riscos | Integração (art. 82.º): cumeeira a ≈ 94,9 m, ≈ 3 m acima da 2A e mais alta do que a casa vizinha — mitigar com telhado de 4 águas em telha, cores de terra e sem varandas salientes; RGEU art. 73.º cumprido (fachada sul a ≥ 5,5 m da estrema); água da piscina a ≥ 1,5 m da estrema. |
| Ensaios / prazos | Como 2A. Projeto + licenciamento 10–13 meses; obra 11–14 meses. |
| Veredito | Alta-média. |
C.18 Opção 8A — Casa mais económica: T2 de 73,4 m² num piso — 9 nov
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Sistema estrutural | Construção simples: alvenaria e betão (ou LSF, se o concurso sair mais barato), planta retangular de 10,8 × 6,8 m com vãos ≤ 4,6 m; laje térrea onde o terreno está ao nível e pilares curtos (≤ 1,5 m) no canto nordeste; telhado de 4 águas em telha sobre asnas leves. |
| Fundações | Sapatas pouco profundas (cargas pequenas). Sem muros de suporte nem microestacas. |
| Especialidades | Arquitetura, estabilidade, águas, esgotos e pluviais, eletricidade (ficha), ITED, térmica/SCE, acústica (ficha), ficha SCIE, PSS e RCD — 9–10 peças, todas simples. |
| Riscos | Mínimos: casa pequena e baixa, telhado como o dos vizinhos, janelas a sul a ≥ 3,4 m da estrema. Atenção ao mínimo de 72 m² do T2 (RGEU art. 67.º): a área não pode descer na fase de projeto. |
| Ensaios / prazos | Ensaios correntes. Projeto + licenciamento 8–11 meses; obra 6–9 meses. |
| Veredito | Alta. É a opção mais barata (≈ 201 k€ com IVA no cenário médio). |
D. Piscinas: privadas, de condomínio, segurança, água/energia, licenciamento
D.1 Licenciamento
- Em todas as opções a piscina faz parte do projeto da casa (arranjos exteriores + estabilidade + hidráulica) e é licenciada com ele. Não é uma «obra de escassa relevância».
- Para uma piscina acrescentada depois a uma moradia já licenciada, o RJUE (art. 6.º, na redação do DL 108/2026) prevê isenção de controlo prévio para a piscina que acompanha a construção principal [a confirmar no texto consolidado do art. 6.º/6.º-A e no RMUE de Coimbra — a isenção não dispensa o cumprimento das restantes normas, nomeadamente o parecer da APA e a impermeabilização máxima].
- Conta para a impermeabilização (≤ 258,6 m²) e para o parecer da APA (uso de água e descargas). A casa de máquinas, se fechada e acima do solo, conta para a Sp (fazer enterrada/semienterrada: «áreas técnicas» excluídas).
- Água de lavagem de filtros e esvaziamento: para o coletor de esgoto (com autorização da Águas de Coimbra), nunca para a encosta/linha de água (DL 107/2009 art. 19.º/3 b)). Neutralizar o cloro antes de descargas.
D.2 Piscina privada (1C, 2A, 2B, 2C, 4A, 4B, 4C, 6A, 7A)
| Tema | Requisito / boa prática |
|---|---|
| Normas de projeto | NP EN 16582-1/2/3 (piscinas domésticas: segurança, construção, ensaios) e NP EN 16713-1/2/3 (circulação, filtragem, tratamento); EN 1992-3 (betão estanque). Não são obrigatórias por lei, mas são a referência que o projetista deve invocar. |
| Segurança (Portugal não tem lei de vedação obrigatória como a francesa) | Recomendado e defensável no projeto: barreira ≥ 1,10–1,20 m com portão de fecho automático (NF P90-306/EN 16582-1), cobertura de segurança (NF P90-308) ou alarme de imersão; em piscinas em cota elevada (1C, 2C, bordo infinito na crista) a guarda do lado exterior é obrigatória como guarda-corpos (≥ 1,10 m). Profundidade ≤ 1,5 m dispensa plataformas de salto. |
| Água | Enchimento pela rede (AdC); volume 25–60 m³; reposição por evaporação 3–5 mm/dia no verão (cobertura reduz 70 %); reutilização de água da chuva para reposição (ETA ANQIP 0701) — bem visto pela APA. |
| Energia | Bomba de filtragem de velocidade variável (≤ 0,5 kW médio); bomba de calor de piscina 8–15 kW térmicos (COP 5) só com cobertura; PV compensa. |
| Bordo infinito | Canal de transbordo + tanque de compensação (8–12 % do volume + volume de banhistas) + bomba dedicada; nivelamento ±3 mm — exige estrutura sem deformação diferida (ver 2C). |
D.3 Piscina de condomínio (3C; eventualmente 3A/3B/5A/5B)
- Uso público? Não. A Diretiva CNQ 23/93 (a única referência técnica nacional para piscinas de uso público) exclui expressamente «piscinas de uso familiar ou para uso de condomínios ou de unidades de vizinhança» até 20 fogos. O Decreto Regulamentar 5/97 trata de recintos com diversões aquáticas (não aplicável). Não existe diploma nacional específico para piscinas de condomínio — o que existe são a vigilância sanitária da autoridade de saúde para piscinas de uso coletivo (programa DGS) e regulamentos municipais de piscinas públicas (não aplicáveis) [a confirmar junto da Delegação de Saúde de Coimbra se a piscina de um condomínio de 4–6 frações é incluída na vigilância sanitária].
- O que implica na prática: (1) regulamento do condomínio (CC art. 1422.º-A) com horários, menores acompanhados, proibição de mergulhos; (2) manutenção profissional e registo de pH/cloro (boa prática: NP EN 15288-1/2, piscinas de uso coletivo); (3) seguro de responsabilidade civil do condomínio; (4) barreira física e sinalização de profundidade; (5) a piscina é parte comum na PH (quota de despesas — prever 2–4 k€/ano).
- Nas opções 3/5 com 4 lugares de estacionamento e Sp no limite, a piscina ocupa impermeabilização e área exterior escassa; o projeto deve mostrar que impermeabilização total (edifício + galerias + estacionamento + piscina) ≤ 258,6 m² — para 5A/5B é quase impossível somar piscina e 4 lugares de estacionamento (≈ 60 m²) ao edifício (≈ 110 m² de implantação) sem pavimentos permeáveis.
E. Ascensor inclinado (opção 3C): regime, inspeção, licenciamento como construção
| Tema | Conclusão | Fonte |
|---|---|---|
| Que diretiva se aplica | Um aparelho que serve níveis definidos, com cabina a deslocar-se ao longo de guias rígidas com inclinação > 15° em relação à horizontal, é um ascensor → Diretiva 2014/33/UE, transposta pelo DL 58/2017 (art. 3.º b)). Exclusões (art. 2.º/3): aparelhos com velocidade ≤ 0,15 m/s, instalações por cabos incluindo funiculares, elevadores de estaleiro, escadas mecânicas. Um ascensor inclinado de 50° e 60 m com velocidade normal (0,5–1,0 m/s) é um ascensor e segue a norma harmonizada EN 81-22 (ascensores elétricos com trajetória inclinada). | DL 58/2017 arts. 2.º–3.º (texto confirmado); EN 81-22 |
| Se fosse uma plataforma lenta | Plataformas inclinadas para pessoas com mobilidade reduzida (≤ 0,15 m/s, EN 81-40) ficam na Diretiva Máquinas 2006/42/CE (DL 103/2008) e, a partir de 20 de janeiro de 2027, no Regulamento (UE) 2023/1230 (aplicação direta). Para 46 m de desnível uma plataforma a 0,15 m/s demoraria > 6 minutos — não é solução. | Reg. (UE) 2023/1230 art. 54.º |
| Colocação no mercado | O instalador faz a avaliação da conformidade com um organismo notificado (exame CE de tipo/verificação por unidade — anexos V/VIII do DL 58/2017), marcação CE, declaração UE de conformidade, manual e livro de registo para verificações periódicas (Anexo I, 6.2). | DL 58/2017 anexos |
| Manutenção e inspeção em serviço | DL 320/2002 (regime de manutenção e inspeção de ascensores, monta-cargas, escadas mecânicas e tapetes rolantes): contrato de manutenção obrigatório com EMA (empresa de manutenção de ascensores); inspeções periódicas por EMIE (entidade inspetora) sob tutela da câmara municipal, com periodicidade por tipo de edifício (2/4/6 anos) e reinspeções; taxas municipais. [periodicidades e eventual regulamento municipal de Coimbra a confirmar] | DL 320/2002 (em vigor; regulamentos municipais consultados: Seixal, Marinha Grande, Tavira) |
| Licenciamento como construção | É uma obra de construção (guia, maciços, estações) sujeita a licença e ao parecer vinculativo da APA (DL 107/2009 art. 20.º/1 f)). Situa-se: (a) em Espaço Florestal — o PDM só admite habitação com exploração ≥ 3,25 ha e recreio/lazer de 1 piso com impermeabilização 0,10 (art. 71.º); um ascensor privado não é nenhum dos usos admitidos; (b) em EEM (arts. 8.º–9.º) — interditas alterações do relevo salvo usos admitidos; cada maciço na encosta é alteração do relevo; (c) com a estação inferior e a parte baixa da guia dentro da zona reservada dos 100 m — interditas obras de construção, aterros/escavações, abertura de novos acessos (art. 21.º b), e), h)); não cabe no art. 22.º (infraestruturas de apoio à utilização da albufeira = uso público). Acresce o parecer da entidade gestora da N110-2 para a estação/estacionamento junto à estrada, SGIFR (estrutura dentro da faixa de gestão de combustível) e ICNF se houver sobreiros. | PDM Coimbra; DL 107/2009; DL 82/2021 |
| Conclusão | Não licenciável em condições normais. A única via seria um projeto de interesse público (acesso à praia/albufeira) promovido com a CM/APA — fora do âmbito de um prédio privado. |
F. Obras fora do H2 (Espaço Florestal + EEM + zona de proteção): o que se pode fazer
F.1 Regras que se sobrepõem na encosta
| Regime | O que diz | Consequência prática |
|---|---|---|
| PDM — Espaço Florestal | Habitação só com exploração ≥ 3,25 ha; recreio e lazer (art. 71.º): 1 piso, impermeabilização 0,10; energias renováveis (art. 33.º, condições do art. 32.º); art. 29.º perigosidade de incêndio | Estruturas ligeiras de recreio (miradouro, deck) são o único tipo de edificação admissível |
| PDM — EEM (arts. 8.º–9.º) | Regime da categoria subjacente; interditas: alterações do relevo (salvo usos admitidos), abate sistemático de árvores, corte de folhosas ripícolas, artificialização de linhas de drenagem, plantação de eucalipto/ailanto | Sem aterros/escavações relevantes; sem canalizar a linha de água; lago só fora da linha de drenagem natural |
| DL 107/2009 — zona terrestre de proteção (500 m) | Art. 19.º/3: interdito alterar o terreno sem seguir as curvas de nível (e)), descargas de efluentes (b)), introdução de espécies não indígenas (f)), vedar o acesso público ao plano de água (g)); art. 20.º/1 f): parecer vinculativo da ARH para qualquer operação urbanística | Trilhos e muros a acompanhar as curvas de nível; vedações só onde não cortem o acesso público à margem |
| DL 107/2009 — zona reservada (100 m do NPA) | Art. 21.º: interditas obras de construção e ampliação, aterros/escavações, vedações (salvo proteção de pessoas), abertura de novos acessos ou ampliação dos existentes sobre as margens; art. 22.º: só infraestruturas de apoio à albufeira, consolidação de margens e trabalhos agroflorestais com PGF | Parte baixa da encosta: só gestão florestal e manutenção de caminhos existentes |
| SGIFR (DL 82/2021) | Faixa de gestão de combustível de 50 m em redor de edifícios (copas ≥ 5 m da casa, descontinuidade vertical/horizontal); regras municipais para solo urbano | Obrigatória; é «gestão», não obra; o corte de árvores protegidas carece de ICNF |
| Sobreiros/azinheiras (DL 169/2001) | Corte/arranque só com autorização do ICNF; proteção radicular 2× raio da copa (sem escavação, sem compactação) | Levantar os sobreiros no topográfico; desenhar trilhos/decks fora de 2× raio |
| Espécies invasoras (DL 92/2019) | Proibida a plantação de espécies da lista (acácias, ailanto, etc.) | Plantar só autóctones |
| Servidão ANAC | Cotas máximas | Irrelevante para estruturas baixas |
F.2 O que é admissível, com que parecer
| Intervenção | Admissível? | Pareceres / peças | Notas |
|---|---|---|---|
| Gestão de combustível / limpeza (mato, desbaste, poda) | Sim, obrigatória | Nenhum, salvo ICNF para sobreiros/azinheiras | Fazer antes da obra; manter anualmente até 30 de abril (prazo legal) |
| Plantação de autóctones (carvalhos, medronheiro, freixo, salgueiro na base, aromáticas) | Sim | Nenhum (< 2 ha, DL 96/2013 não se aplica) | Eucalipto/ailanto proibidos (EEM); evitar regas que erodam |
| Pomar / horta no planalto fora do H2 | Sim (uso agrícola compatível) | APA só se houver movimentação de terras | Socalcos novos = alteração do relevo (EEM) — evitar; usar o terreno como está |
| Trilho pedonal / escadas da casa até à estrada | Só a parte alta (fora dos 100 m), em zigue-zague pelas curvas de nível, com degraus de madeira cravados, sem betão, largura ≤ 1,2 m, sem aterros | Parecer APA (art. 20.º/1 f)); ICNF se afetar sobreiros; CM no âmbito dos arranjos exteriores | Na faixa dos 100 m: interdita a abertura de novos acessos (art. 21.º h)) — usar/limpar caminhos existentes, se os houver [verificar no topográfico]; ligação à N110-2 exige parecer da entidade da estrada |
| Decks-miradouro no topo da encosta, fora do H2 | Possível como «recreio e lazer» (art. 71.º): 1 piso, estrutura ligeira sobre estacas de madeira/aço, impermeabilização ≤ 10 % da área afeta | Licença (é obra de construção) + APA + CM | Não fechar (senão é edificação com Sp); fora dos 100 m; guardas 1,10 m |
| Lago de retenção de águas pluviais | Sim, se fora da linha de drenagem natural e sem artificializar linhas de água; funciona como bacia de retenção (PDM art. 14.º — Bacia da Bica) | Projeto de pluviais + APA | Impermeabilizar com argila/geomembrana; descarga controlada para a linha de drenagem com dissipador; profundidade ≤ 0,8 m por segurança |
| Painéis solares no solo fora do H2 | Previsto no PDM (art. 33.º com condições do art. 32.º) mas com EEM/zona de proteção é arriscado | APA + CM; UPAC ≤ 30 kW: comunicação DGEG | Preferir PV na cobertura; no solo só pequena instalação no planalto sem terraplenagem |
| Muros de suporte novos na encosta | Não (alteração do relevo; na faixa 100 m interdito) | — | Só consolidação de margens pelo art. 22.º b), com autorização da ARH, e só se houver instabilidade comprovada |
| Vedação do prédio | No H2 e no planalto sim; na zona reservada só se for a única alternativa para proteger pessoas e sem cortar o acesso à margem (art. 21.º f)) | CM | Vedar o planalto e a crista (segurança), não a parte baixa |
| Ascensor inclinado | Não (ver E) | — | — |
| Estacionamento na encosta / nas traseiras | Só dentro do H2 e sem muros altos; pavimento permeável (grelha) | CM | Lembrar a impermeabilização ≤ 258,6 m² |
F.3 Movimentos de terras e fiscalização
- Qualquer movimentação de terras fora do H2 que não acompanhe as curvas de nível é infração (DL 107/2009 art. 19.º/3 e)); as licenças emitidas em violação do decreto são nulas (art. 35.º). Em obra, isto significa: estaleiro e depósitos de terras no planalto, nunca na encosta; percurso de máquinas pela faixa de acesso; proteção das árvores (vedação temporária a 2× raio da copa dos sobreiros).
F.4 REN: existe na encosta?
- A informação da CM de 2023 lista como condicionantes a Zona Terrestre de Proteção da Albufeira, a servidão do aeródromo, a EEM e o plano de drenagem — não lista a REN. É um bom sinal, mas não é prova.
- Como confirmar: (1) abrir a Planta de Condicionantes do PDM de Coimbra (geoportal/SIG municipal ou PDF do PDM) e verificar a existência de manchas de REN («áreas de instabilidade de vertentes», «albufeiras e faixas de proteção», «leitos e margens dos cursos de água»); (2) consultar a delimitação da REN do município de Coimbra aprovada com a revisão do PDM [diploma a confirmar — possivelmente Portaria de 2014 publicada no DR]; (3) pedir à CM, no PIP, a declaração expressa de que o prédio não é abrangido por REN/RAN. Se houver REN na encosta, os trilhos/decks passam a exigir comunicação prévia/autorização da CCDR Centro (DL 166/2008).
G. Matriz final
Probabilidade de aprovação: A alta · AM alta-média · M média · MB média-baixa · B baixa · X inviável. «Especialidades» = projetos/peças obrigatórios (incl. PSS, RCD, SCIE ficha, acessibilidades). Prazos: projeto + licenciamento | obra.
| Opção | Aprovação | N.º especialidades | Riscos-chave | Projeto + licenc. (meses) | Obra (meses) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1A térrea T4 193,6, 4 águas | A | 10 | Folga de Sp 0,3 m²; pilares altos vs curtos; art. 73.º | 10–13 | 9–12 |
| 1B térrea T4 cobertura verde + deck | A | 10 | Estanquidade; peso; guardas | 11–14 | 10–13 |
| 1C térrea 214,7 (inclui pavilhão 45,6) + piscina suspensa | MB (depende dos créditos; sem eles, pavilhão aberto) | 11–12 | Sp; lâminas 9 m; vibração; custo; APA | 13–17 | 14–18 |
| 2A T4 2 pisos 193,5 + piscina 8,4 × 2,4 | A | 10–11 | Fachada nascente alta; piso vazado; art. 73.º; piscina a ≥ 1,5 m da estrema | 10–13 | 12–15 |
| 2B T4 2 pisos CLT consola 4,8 m, verde, PV + piscina 8 × 2,4 | A | 11–12 | Detalhe madeira/água; fogo exterior; empreiteiro CLT; piscina | 11–14 | 10–13 |
| 2C T4 2 pisos 230,8 + piscina em consola 6,6 m | M | 11–12 | Fluência/nivelamento; estanquidade sobre quartos; custo; Sp a 1,9 m² do limite | 14–18 | 16–20 |
| 3A 4 frações (2 T1 + 2 T0) 2 pisos | M | 12–13 | Estacionamento 8/4 (dispensa discricionária); acústica; acessibilidade ao piso 1; PH | 12–15 | 12–15 |
| 3B 4 T1 em socalcos, escavação 3 m | MB | 13–14 | Escavação junto ao vizinho; terras; estacionamento; 3 níveis acessíveis | 13–16 | 15–19 |
| 3C 3B + piscina + ascensor inclinado | X | 15–16 | Zona reservada 100 m; Espaço Florestal; EEM; estrada | — | — |
| 4A T3 139,3 + piscina 13 × 2,5 | A | 10–11 | Muro da crista; segurança; evaporação | 10–13 | 9–12 |
| 4B T4 192,3, r/c vidro, balanços, piscina 12 × 2 | AM | 11 | SCE/sobreaquecimento; privacidade/estremas; impermeabilização | 12–15 | 12–15 |
| 4C casa-pátio T3 137,9 + piscina 5,1 × 3,8 | A | 10–11 | Mínimos | 9–12 | 8–11 |
| 5A 6 T0, 3 pisos, galerias | B–MB | 13–14 | Estacionamento 12/4; pilotis = 4.º piso; SCIE 2.ª cat.; art. 82.º volumetria; impermeabilização | 13–16 | 14–17 |
| 5B 6 T0, 3 pisos, loggias, verde, terraço | B–MB | 13–14 | Os de 5A + acústica do terraço | 13–16 | 15–18 |
| 5C 6 T0 sobre pilotis, 6 lugares cobertos | M (créditos + redução do estacionamento 6/12) | 12–13 | Créditos (art. 136.º); estacionamento 12/6; art. 82.º volumetria; plataforma com muro até 3 m | 12–15 | 12–15 |
| 6A modular 50 m² + anel de água | AM | 11 | Pé-direito (HC); segurança da água; humidade; T0 | 9–12 | 4–7 |
| 7A T4 3 pisos 193,0 + piscina 8 × 2,4 | AM | 10–11 | Altura e integração (art. 82.º); fachada nascente; piscina | 10–13 | 11–14 |
| 8A T2 económica 73,4, 1 piso | A | 9–10 | Mínimo de 72 m² do T2 | 8–11 | 6–9 |
Atualização de 9 nov. A 8A é a mais barata e uma das mais seguras; a 7A é a moradia com mais jardim mas a mais alta; com 6 fogos, a 5C é a única que chega a média (as outras ficam em baixa a média-baixa); a piscina não muda a probabilidade da 2A nem da 2B.
Leitura rápida. As opções de moradia única sem estruturas acrobáticas (1A, 1B, 2A, 2B, 4A, 4C) são as que passam com mais certeza e menos engenharia. Entre as de piscina, 4C e 4A são as seguras; 1C e 2C só com créditos e engenharia exigente (pavilhão aberto se os créditos falharem; piscina sobre o corpo apoiado). As opções multifamiliares vivem ou morrem na dispensa de estacionamento (art. 133.º) e na leitura do art. 82.º; 5A/5B somam ainda SCIE/pilotis. 3C está bloqueada pelo ascensor; 3B sem ascensor volta a ser «MB».
H. O que fazer já (10 passos) e glossário
H.1 Próximos 10 passos
- Obter certidão permanente do registo predial e caderneta (não existem na pasta) e confirmar a área (3 448 m²) e a descrição; verificar se a faixa de acesso de 35 m faz parte do prédio ou é servidão.
- Levantamento topográfico georreferenciado (PT-TM06/ETRS89) de todo o prédio com curvas de 0,5 m, árvores (sobreiros marcados), muro do vizinho, estrada, e sobreposição do limite H2 fornecido pela CM em formato vetorial (pedir o shapefile/DWG da planta de ordenamento à CM). Medir a largura real da faixa de acesso (SCIE: ≥ 3,5 m).
- Pedir à APA/ARH Centro a linha do NPA da albufeira do Açude de Coimbra e a faixa dos 100 m (zona reservada) e confirmar se a parte nascente do H2 fica dentro; fazer a pré-consulta informal sobre pilares na crista e trilhos.
- Prospeção geotécnica (2 sondagens + DPSH + análise de estabilidade do talude) — pré-requisito de qualquer opção com pilares e argumento para a dispensa de estacionamento (art. 133.º) nas opções 3/5.
- Verificar na planta de condicionantes do PDM a inexistência de REN/RAN e a classe de perigosidade de incêndio (PDM art. 29.º / carta PMDFCI); confirmar a entidade gestora da N110-2/N110-3 (IP ou CM).
- Escolher 2–3 opções (sugestão: uma térrea sem piscina — 1A/1B; uma com piscina — 4C ou 4A; e 3A se o objetivo for arrendar) e, se a família quiser manter 1C, preparar a justificação dos créditos de construção (e um plano B com o pavilhão aberto).
- Preparar o PIP (art. 14.º/2) com projeto preliminar, memória com quadro sinóptico e as perguntas: art. 82.º (frente para arruamento), medição do H2/Sp, pilotis abertos não contam como piso, dispensa de estacionamento (art. 133.º), cobertura verde na impermeabilização, obras admissíveis fora do H2, acesso pela N110-2.
- Gestão de combustível da faixa de 50 m já este inverno (obrigação legal; facilita o topográfico e a geotecnia); pedir autorização ao ICNF antes de tocar em qualquer sobreiro/azinheira.
- Contratar a equipa: arquiteto (coordenador de projeto), eng. de estruturas/geotecnia, eng. de hidráulica/pluviais, eletrotécnico/ITED, PQ do SCE, acústica, coordenador de segurança em projeto; pedir orçamento global (referência de mercado para moradia ≈ 10–12 k€ + IVA; multifamiliar e piscinas suspensas 20–35 k€).
- Orçamentar e calendarizar: estimativa de custo (serve para taxas e seguro), decidir licença parcial para estrutura (art. 23.º/6) se se quiser ganhar 3–6 meses, e simular o IVA a 6 % (DL 97/2026) para empreitadas de habitação própria/arrendamento.
H.2 Glossário
| Sigla | Significado |
|---|---|
| ACT | Autoridade para as Condições do Trabalho |
| AdC | Águas de Coimbra, E.M. |
| ANAC | Autoridade Nacional da Aviação Civil |
| ANEPC | Autoridade Nacional de Emergência e Proteção Civil |
| APA / ARH | Agência Portuguesa do Ambiente / Administração da Região Hidrográfica (Centro) |
| AQS | Águas quentes sanitárias |
| AVAC | Aquecimento, ventilação e ar condicionado |
| CC | Código Civil |
| CCDR | Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional (Centro) |
| CLT | Cross-laminated timber (madeira lamelada cruzada) |
| CM / CMC | Câmara Municipal (de Coimbra) |
| CP | Comunicação prévia |
| DGEG | Direção-Geral de Energia e Geologia |
| DPSH | Ensaio de penetração dinâmica super pesado |
| EC2/EC5/EC7/EC8 | Eurocódigos (betão, madeira, geotecnia, sismos) |
| EEM | Estrutura Ecológica Municipal |
| EMA / EMIE | Empresa de manutenção de ascensores / Entidade inspetora de instalações elétricas e de elevação |
| ETA | Avaliação Técnica Europeia (produto de construção) |
| GTC | Gestão técnica centralizada |
| H2 | Área Habitacional tipo 2 (PDM Coimbra) |
| ICNF | Instituto da Conservação da Natureza e das Florestas |
| IMPIC | Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (alvarás) |
| IP | Infraestruturas de Portugal |
| ITED | Infraestruturas de telecomunicações em edifícios |
| LSF | Light steel framing (aço leve) |
| NPA | Nível de pleno armazenamento (da albufeira) |
| PDM | Plano Diretor Municipal |
| PH | Propriedade horizontal |
| PIP | Pedido de informação prévia |
| PQ | Perito qualificado (SCE) |
| PSS | Plano de segurança e saúde |
| PV / UPAC | Fotovoltaico / Unidade de produção para autoconsumo |
| RCD | Resíduos de construção e demolição |
| REH / SCE | Regulamento de desempenho energético dos edifícios de habitação / Sistema de Certificação Energética |
| REN / RAN | Reserva Ecológica Nacional / Reserva Agrícola Nacional |
| RGEU | Regulamento Geral das Edificações Urbanas |
| RGR | Regulamento Geral do Ruído |
| RJUE | Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (DL 555/99, red. DL 108/2026) |
| RMUE | Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação (Coimbra) |
| RRAE | Regulamento dos Requisitos Acústicos dos Edifícios |
| SCIE | Segurança contra incêndio em edifícios |
| SGIFR | Sistema de Gestão Integrada de Fogos Rurais |
| Sp | Superfície de pavimento (área de construção que conta para o índice) |
| SPT | Standard penetration test (ensaio em sondagem) |
| UT I | Utilização-tipo I — habitacionais (SCIE) |
Fontes consultadas nesta versão (além das já listadas em NOTAS_PESQUISA.md)
- DL 107/2009 (texto integral, cópia da CM Coimbra): arts. 3.º v) x), 12.º, 13.º, 19.º–22.º, 25.º, 27.º, 35.º.
- DL 58/2017 (ascensores): arts. 1.º–3.º e anexos (informador.pt / vlex).
- Diretiva CNQ 23/93 (piscinas de uso público): pontos 1.2, 2.2, 3, 4.11, 9.1, 12.2.
- DL 320/2002 e regulamentos municipais de inspeção de ascensores (Seixal, Marinha Grande, Tavira) — periodicidades [a confirmar].
- Síntese da Ordem dos Arquitectos e da CCDR Algarve (ago. 2026) sobre o DL 108/2026 — prazos, comunicação prévia, licença parcial, art. 62.º-A.
- Ata extraordinária CM Coimbra (2012) sobre a delimitação da REN na revisão do PDM; Relatório Ambiental do PDM (2022).
- Pontos marcados [a confirmar]: entidade gestora da N110-2; diploma da REN de Coimbra; art. 6.º/6.º-A RJUE (piscinas); periodicidade de inspeção de ascensores; limiares de projeto elétrico/AVAC; alcance do parecer ANEPC na 2.ª categoria; prática da CM sobre acústica em moradias e sobre galerias/pilotis na Sp; prazo de decisão do PIP (art. 16.º).