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5A · 6 T0 em bloco de 3 pisos
5A · 6 T0 em bloco de 3 pisos — a mais provável de aprovar com 6 fogos
Bloco de 7,80 × 9,80 m com 3 pisos de 76,4 m² = 229,3 m², com 2 T0 de 38,2 m² por piso (RGEU art. 67.º: T0 ≥ 35 m²). Cada T0 é um estúdio: casa de banho, cozinha na parede de meação, zona de dormir e sala virada ao vale com varanda de 1,5 m. Escada e galerias exteriores descobertas (não contam). Telhado de 4 águas, cumeeira a ≈ 95,3 m. A sul só há janelas altas de casas de banho (RGEU art. 73.º). Exige créditos de construção (art. 94.º/4; máx. 232,7 m²). Estacionamento: exigidos 12 (6 × 1,5 + 33 % público) e só cabem 4, por isso depende da dispensa ou redução do art. 133.º. É o maior risco. Sem elevador (RGEU art. 50.º só o exige acima de 11,5 m).
Custo estimado (sem terreno): ≈ 742 k€ com IVA a 6 % (intervalo 556–1 008 k€; com IVA a 23 %: 841 k€). Interiores à parte: ≈ 113 k€ (pacote médio).
Terreno: levantamento de 2005 — a nascente da crista a encosta cai a ≈ 45° (≈ 50 m de desnível até à N110-2). A zona oeste do H2, onde assentam as casas, não foi levantada: cotas estimadas. Novo levantamento obrigatório.
Floresta: faixa de gestão de combustível de 50 m à volta das casas (SGIFR, DL 82/2021) — copas a ≥ 5 m das paredes e ≥ 4 m entre si (10 m para pinheiro e eucalipto), mato limpo. O 3D mostra uma versão simplificada (sem copas a menos de ≈ 9 m).
Dados
Custos (cenário médio)
| Construção base (Sp × preço da gama) | 332 485 € |
| Sobrecusto de encosta (logística, grua) | 26 599 € |
| Pilares em encosta (betão armado + sapatas) | 42 000 € |
| Microestacas + mobilização | 18 900 € |
| Escavação e transporte | 396 € |
| Varandas, loggias, galerias e escadas exteriores | 46 560 € |
| Estaleiro | 14 000 € |
| A. Construção | 480 940 € |
| B. Piscinas e equipamentos | 0 € |
| Acesso pela faixa sul (betão permeável) | 8 575 € |
| Pátio de estacionamento | 8 126 € |
| Arranjos exteriores básicos | 9 750 € |
| Ligações (água, saneamento, eletricidade, telecomunicações) | 10 300 € |
| C. Exteriores e infraestruturas | 36 751 € |
| Honorários (arquitetura + especialidades) | 38 827 € |
| Levantamento topográfico georreferenciado | 1 200 € |
| Estudo geotécnico (sondagens na encosta) | 7 500 € |
| Levantamento arbóreo (sobreiros, EEM) | 800 € |
| Taxas municipais (PIP + licença) | 7 184 € |
| Compensação urbanística (impacte relevante) | 2 637 € |
| Compensação por lugares de estacionamento em falta | 24 000 € |
| Certificações (energética, ITED, SCIE, acústica) | 4 080 € |
| Propriedade horizontal (escritura e registo) | 1 100 € |
| D. Projetos, estudos e taxas | 87 328 € |
| Fiscalização | 15 531 € |
| Coordenação de segurança | 5 177 € |
| Seguro de obra | 2 071 € |
| E. Gestão da obra | 22 778 € |
| F. Contingência | 62 123 € |
| Total sem IVA | 689 920 € |
| IVA (obra a 6 %, serviços a 23 %) | 52 335 € |
| Total com IVA | 742 255 € |
Intervalo com IVA a 6 %: 555 925 € – 1 007 596 € · com IVA a 23 %: 840 823 € · €/m²: 3 237 €
Interiores (à parte): básico 56 408 € · médio 112 816 € · alto 239 733 €
Valor indicativo pronto: 1 054 320 € ·
renda indicativa: 4 350 €/mês
Desenhos
Engenharia e licenciamento desta opção
C.13 Opção 5A — 6 T0 (~38 m²) em bloco de 3 pisos ≈ 229 m² (créditos), escadas/galerias exteriores
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Sistema estrutural | Betão armado, 3 pisos sobre pilotis de 5–9 m na parte nascente (o piso de pilotis tem de ficar aberto — senão 4 pisos); núcleo de escadas em betão; lajes 22 cm; galerias apoiadas em pilares. |
| Fundações | Microestacas/estacas (cargas de 3 pisos + pilotis). |
| Especialidades | As de 3A (eletricidade projeto com 6 contadores, ITED, acústica completa, SCE por fração, PH) + SCIE: 1.ª cat. só se a altura ≤ 9 m medida pelo acesso dos bombeiros no planalto; se 2.ª cat. → projeto SCIE, parecer ANEPC [a confirmar], via de acesso ≥ 3,5 m de largura útil e 4 m de altura (Portaria 1532/2008 art. 4.º) — a faixa de acesso de 35 m tem de cumprir isto [largura a medir]. 13–14 peças. |
| Riscos urbanísticos | Estacionamento 12 exigidos / 4 possíveis (dispensa discricionária); 6 T0 de 38 m² ≥ 35 m² (OK, RGEU art. 67.º) mas as partes comuns (escadas/galerias) devem ficar fora da Sp; altura da fachada nascente (pilotis 9 m + 3 pisos ≈ 18–19 m) muito visível da albufeira — APA/CM; art. 82.º (volumetria dominante: moradias) — um bloco de 6 fogos pode ser considerado desconforme com «as características urbanísticas do local». |
| Ensaios | Como 3A. |
| Prazos | Projeto + licenciamento 13–16 meses; obra 14–17 meses. |
| Veredito | Baixa-média. |