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2A · 2 pisos T4 + piscina — mais provável de aprovar
2A · Moradia T4 em 2 pisos + piscina — mais provável de aprovar
96,8 m² × 2 = 193,5 m² (12,60 × 7,68 m), toda no planalto, agora recuada 0,95 m para norte para dar lugar a uma piscina de 8,40 × 2,40 m (20 m² de água) num terraço de pedra a sul, ao nível da sala. Piso 0 a 84,60: sala e cozinha a nascente, quarto ou escritório, WC e lavandaria. Piso 1 a 87,65: suite virada ao vale e 3 quartos. Telhado de 4 águas, cumeeira a ≈ 92,0 m. Janelas a sul a ≥ 4 m da estrema; água da piscina a ≥ 1,5 m. Impermeabilização ≈ 152 m² (≤ 258,6). 2 lugares.
Custo estimado (sem terreno): ≈ 555 k€ com IVA a 6 % (intervalo 421–748 k€; com IVA a 23 %: 632 k€). Interiores à parte: ≈ 95 k€ (pacote médio).
Terreno: levantamento de 2005 — a nascente da crista a encosta cai a ≈ 45° (≈ 50 m de desnível até à N110-2). A zona oeste do H2, onde assentam as casas, não foi levantada: cotas estimadas. Novo levantamento obrigatório.
Floresta: faixa de gestão de combustível de 50 m à volta das casas (SGIFR, DL 82/2021) — copas a ≥ 5 m das paredes e ≥ 4 m entre si (10 m para pinheiro e eucalipto), mato limpo. O 3D mostra uma versão simplificada (sem copas a menos de ≈ 9 m).
Dados
Custos (cenário médio)
| Construção base (Sp × preço da gama) | 280 575 € |
| Sobrecusto de encosta (logística, grua) | 22 446 € |
| Pilares em encosta (betão armado + sapatas) | 24 000 € |
| Escavação e transporte | 1 080 € |
| Decks de madeira | 2 832 € |
| Estaleiro | 14 000 € |
| A. Construção | 344 933 € |
| Piscina de betão | 24 240 € |
| Equipamento de piscina (filtração, bomba de calor, cobertura) | 12 000 € |
| B. Piscinas e equipamentos | 36 240 € |
| Acesso pela faixa sul (betão permeável) | 8 575 € |
| Pátio de estacionamento | 5 287 € |
| Terraços e caminhos em pedra | 1 853 € |
| Arranjos exteriores básicos | 6 500 € |
| Ligações (água, saneamento, eletricidade, telecomunicações) | 7 300 € |
| C. Exteriores e infraestruturas | 29 515 € |
| Honorários (arquitetura + especialidades) | 28 748 € |
| Levantamento topográfico georreferenciado | 1 200 € |
| Estudo geotécnico (sondagens na encosta) | 7 500 € |
| Levantamento arbóreo (sobreiros, EEM) | 800 € |
| Taxas municipais (PIP + licença) | 6 074 € |
| Certificações (energética, ITED, SCIE, acústica) | 930 € |
| D. Projetos, estudos e taxas | 45 253 € |
| Fiscalização | 12 321 € |
| Coordenação de segurança | 4 107 € |
| Seguro de obra | 1 643 € |
| E. Gestão da obra | 18 070 € |
| F. Contingência | 41 069 € |
| Total sem IVA | 515 080 € |
| IVA (obra a 6 %, serviços a 23 %) | 40 272 € |
| Total com IVA | 555 352 € |
Intervalo com IVA a 6 %: 421 106 € – 748 436 € · com IVA a 23 %: 632 151 € (provável: valor acima de 660 982 €) · €/m²: 2 870 €
Interiores (à parte): básico 47 601 € · médio 95 202 € · alto 202 304 €
Valor indicativo pronto: 772 065 € ·
renda indicativa: 2 940 €/mês
Desenhos
Engenharia e licenciamento desta opção
C.4 Opção 2A — T4, 2 pisos, 193,5 m² + piscina 8,4 × 2,4 m
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Sistema estrutural | Pórticos de betão armado (ou LSF/CLT sobre laje de betão no piso 0); lajes maciças 20 cm; núcleo de escadas em betão para rigidez; pilares da encosta 5–9 m + 2 pisos → pilares 50×50 ou paredes. |
| Fundações / contenção | Sapatas + microestacas; muro de suporte de 1–2 m junto ao vizinho se o piso 0 cortar o terreno. |
| Especialidades | As de 1A (acústica entre pisos da mesma moradia não é exigida) — 10 projetos. |
| Riscos | Altura da fachada nascente (pilares 5–9 m + 2 pisos ≈ 12–15 m): guardas, manutenção de fachada, SCIE (altura medida pelo planalto ≈ 3–4 m → 1.ª cat.); janelas a < 3 m da estrema (RGEU art. 73.º); sismo com piso vazado. |
| Ensaios / prazos | Como 1A. Projeto + licenciamento 10–13 meses; obra 11–14 meses. |
| Piscina (9 nov) | 8,40 × 2,40 m (20 m² de água, 1,40 m de fundo) enterrada num terraço de pedra a sul, ao nível da sala; a casa recua 0,95 m para norte (beirado a ≥ 2 cm do limite do H2). Água a ≥ 1,5 m da estrema sul; conta para a impermeabilização (≈ 152 m² com o terraço; limite 258,6). Hidráulica da piscina (EN 16713) e barreira de segurança recomendada (D.2). |
| Veredito | Alta. |