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7A · Moradia T4 em 3 pisos + piscina
7A · Moradia T4 em 3 pisos + piscina
Torre compacta de 9,60 × 6,70 m com 3 pisos de 64,3 m² = 193,0 m² (sem créditos) e só 64 m² de implantação, o que deixa o maior jardim de todas as opções. Piso 0 a 84,60: sala, cozinha e jantar abertos para o vale e para a piscina, WC de serviço. Piso 1 a 87,65: 2 quartos e casa de banho. Piso 2 a 90,70: suite com vidro do chão ao teto virado ao vale e quarto ou escritório. Escada em U a noroeste. Piscina de 8,00 × 2,40 m num terraço de pedra a sul e deck-miradouro a nascente. Telhado de 4 águas, cumeeira a ≈ 94,9 m (≈ 10,3 m acima do planalto). 3 lugares (T4: 2,5 por fogo). Mais alta do que as vizinhas: a Câmara vai olhar para a integração (art. 82.º). Último piso a 6,1 m do acesso: SCIE 1.ª categoria; sem elevador (RGEU art. 50.º só o exige acima de 11,5 m).
Custo estimado (sem terreno): ≈ 545 k€ com IVA a 6 % (intervalo 414–732 k€; com IVA a 23 %: 620 k€). Interiores à parte: ≈ 95 k€ (pacote médio).
Terreno: levantamento de 2005 — a nascente da crista a encosta cai a ≈ 45° (≈ 50 m de desnível até à N110-2). A zona oeste do H2, onde assentam as casas, não foi levantada: cotas estimadas. Novo levantamento obrigatório.
Floresta: faixa de gestão de combustível de 50 m à volta das casas (SGIFR, DL 82/2021) — copas a ≥ 5 m das paredes e ≥ 4 m entre si (10 m para pinheiro e eucalipto), mato limpo. O 3D mostra uma versão simplificada (sem copas a menos de ≈ 9 m).
Dados
Custos (cenário médio)
| Construção base (Sp × preço da gama) | 279 850 € |
| Sobrecusto de encosta (logística, grua) | 22 388 € |
| Pilares em encosta (betão armado + sapatas) | 18 000 € |
| Escavação e transporte | 1 134 € |
| Decks de madeira | 1 536 € |
| Estaleiro | 14 000 € |
| A. Construção | 336 908 € |
| Piscina de betão | 23 040 € |
| Equipamento de piscina (filtração, bomba de calor, cobertura) | 12 000 € |
| B. Piscinas e equipamentos | 35 040 € |
| Acesso pela faixa sul (betão permeável) | 8 575 € |
| Pátio de estacionamento | 5 942 € |
| Terraços e caminhos em pedra | 2 329 € |
| Arranjos exteriores básicos | 6 500 € |
| Ligações (água, saneamento, eletricidade, telecomunicações) | 7 300 € |
| C. Exteriores e infraestruturas | 30 646 € |
| Honorários (arquitetura + especialidades) | 28 182 € |
| Levantamento topográfico georreferenciado | 1 200 € |
| Estudo geotécnico (sondagens na encosta) | 7 500 € |
| Levantamento arbóreo (sobreiros, EEM) | 800 € |
| Taxas municipais (PIP + licença) | 6 059 € |
| Certificações (energética, ITED, SCIE, acústica) | 930 € |
| D. Projetos, estudos e taxas | 44 671 € |
| Fiscalização | 12 078 € |
| Coordenação de segurança | 4 026 € |
| Seguro de obra | 1 610 € |
| E. Gestão da obra | 17 714 € |
| F. Contingência | 40 259 € |
| Total sem IVA | 505 238 € |
| IVA (obra a 6 %, serviços a 23 %) | 39 526 € |
| Total com IVA | 544 764 € |
Intervalo com IVA a 6 %: 414 352 € – 732 218 € · com IVA a 23 %: 620 049 € (provável: valor acima de 660 982 €) · €/m²: 2 823 €
Interiores (à parte): básico 47 478 € · médio 94 956 € · alto 201 782 €
Valor indicativo pronto: 770 070 € ·
renda indicativa: 2 940 €/mês
Desenhos
Engenharia e licenciamento desta opção
C.17 Opção 7A — T4 em 3 pisos (193,0 m²) + piscina 8 × 2,4 m — 9 nov
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Sistema estrutural | Betão armado (pórtico + lajes de 20 cm) numa planta compacta de 9,6 × 6,7 m (vãos ≤ 5 m); a caixa de escada em U a noroeste dá rigidez. |
| Fundações / contenção | Sapatas no planalto; a nordeste o terreno fica 1,5–2,3 m abaixo do piso 0 → pilares curtos e rodapé de pedra (como 2A). Piscina enterrada no terraço sul (escavação ≈ 60 m³). |
| Especialidades | As de 2A + hidráulica da piscina — 10–11 projetos. SCIE: ficha (1.ª categoria; último piso a 6,1 m). Sem elevador (RGEU art. 50.º só o exige acima de 11,5 m). |
| Riscos | Integração (art. 82.º): cumeeira a ≈ 94,9 m, ≈ 3 m acima da 2A e mais alta do que a casa vizinha — mitigar com telhado de 4 águas em telha, cores de terra e sem varandas salientes; RGEU art. 73.º cumprido (fachada sul a ≥ 5,5 m da estrema); água da piscina a ≥ 1,5 m da estrema. |
| Ensaios / prazos | Como 2A. Projeto + licenciamento 10–13 meses; obra 11–14 meses. |
| Veredito | Alta-média. |