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3B · 4 T1 em socalcos — mais bonita
3B · 4 T1 em socalcos — mais bonita
Três níveis que descem com a crista, sem nunca mais de 2 pisos sobrepostos. Nível −1 (81,30): 1 T1 de 57,7 m² aberto ao vale. Nível 0 (84,60): 2 T1 de 58 m². Nível +1 (87,80): 1 T1 de 58,1 m² com terraço na cobertura. Cada fogo tem terraço próprio. Total 231,8 m². Exige a majoração de 20 % com créditos de construção (art. 94.º/4; máximo 232,7 m²) e uma escavação de ≈ 3 m na crista para o nível −1 (muros de suporte; EEM). Estacionamento: 4 de 8, com pedido de dispensa (art. 133.º).
Custo estimado (sem terreno): ≈ 747 k€ com IVA a 6 % (intervalo 615–1 001 k€; com IVA a 23 %: 848 k€). Interiores à parte: ≈ 114 k€ (pacote médio).
Terreno: levantamento de 2005 — a nascente da crista a encosta cai a ≈ 45° (≈ 50 m de desnível até à N110-2). A zona oeste do H2, onde assentam as casas, não foi levantada: cotas estimadas. Novo levantamento obrigatório.
Floresta: faixa de gestão de combustível de 50 m à volta das casas (SGIFR, DL 82/2021) — copas a ≥ 5 m das paredes e ≥ 4 m entre si (10 m para pinheiro e eucalipto), mato limpo. O 3D mostra uma versão simplificada (sem copas a menos de ≈ 9 m).
Dados
Custos (cenário médio)
| Construção base (Sp × preço da gama) | 394 060 € |
| Sobrecusto de encosta (logística, grua) | 31 525 € |
| Microestacas + mobilização | 18 900 € |
| Escavação e transporte | 5 400 € |
| Muros de suporte | 8 032 € |
| Cobertura ajardinada (sobrecusto face a cobertura plana) | 4 732 € |
| Varandas, loggias, galerias e escadas exteriores | 5 040 € |
| Decks de madeira | 14 560 € |
| Estaleiro | 14 000 € |
| A. Construção | 496 249 € |
| B. Piscinas e equipamentos | 0 € |
| Acesso pela faixa sul (betão permeável) | 8 575 € |
| Pátio de estacionamento | 6 928 € |
| Terraços e caminhos em pedra | 680 € |
| Arranjos exteriores básicos | 9 750 € |
| Ligações (água, saneamento, eletricidade, telecomunicações) | 9 100 € |
| C. Exteriores e infraestruturas | 35 032 € |
| Honorários (arquitetura + especialidades) | 39 846 € |
| Levantamento topográfico georreferenciado | 1 200 € |
| Estudo geotécnico (sondagens na encosta) | 7 500 € |
| Levantamento arbóreo (sobreiros, EEM) | 800 € |
| Taxas municipais (PIP + licença) | 7 262 € |
| Compensação urbanística (impacte relevante) | 2 666 € |
| Compensação por lugares de estacionamento em falta | 12 000 € |
| Certificações (energética, ITED, SCIE, acústica) | 2 570 € |
| Propriedade horizontal (escritura e registo) | 1 100 € |
| D. Projetos, estudos e taxas | 74 944 € |
| Fiscalização | 15 938 € |
| Coordenação de segurança | 5 313 € |
| Seguro de obra | 2 125 € |
| E. Gestão da obra | 23 376 € |
| F. Contingência | 63 754 € |
| Total sem IVA | 693 355 € |
| IVA (obra a 6 %, serviços a 23 %) | 53 272 € |
| Total com IVA | 746 627 € |
Intervalo com IVA a 6 %: 614 610 € – 1 000 515 € · com IVA a 23 %: 847 783 € · €/m²: 3 221 €
Interiores (à parte): básico 57 023 € · médio 114 046 € · alto 242 347 €
Valor indicativo pronto: 973 560 € ·
renda indicativa: 3 400 €/mês
Desenhos
Engenharia e licenciamento desta opção
C.8 Opção 3B — 4 T1 em socalcos (3 níveis), 231,8 m² (créditos), escavação ≈ 3 m + muros de suporte
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Sistema estrutural | Betão armado com muros de suporte integrados na estrutura (paredes de betão 25–30 cm com drenagem), lajes desniveladas; o nível inferior encostado ao terreno a montante funciona como cave parcial (PDM: laje < 0,90 m acima do terreno nas fachadas para espaço público — não há; pavimento ≤ 0,20 m acima do terreno). |
| Escavação/contenção | Escavação ≈ 3 m no planalto: contenção periférica (projeto obrigatório — n.º 26 a)) com muros de Berlim provisórios ou taludes 1:1 se a rocha o permitir; junto ao vizinho W/SW (muro de pedra existente) escavação a < 3 m da estrema exige contenção e sondagens; CC art. 1348.º (escavações que prejudiquem o vizinho → indemnização). |
| Fundações | Sapatas corridas sob muros; microestacas nos níveis em pilares. |
| Especialidades | As de 3A + contenção periférica + plano de monitorização. 13–14 peças. |
| Riscos | A escavação de 3 m é alteração do relevo — dentro do H2 é admissível (EEM remete para a categoria subjacente), mas APA/CM vão olhar para o volume de terras e para o destino (não pode ir para a encosta: DL 107/2009 art. 19.º/3 e)); transporte de ≈ 300 m³ (até 600–900 m³ se a rocha obrigar a taludes maiores) de terras (RCD/terras: destino licenciado); estacionamento 8/4; acessibilidade entre 3 níveis (percurso acessível a cada fogo); humidade nas paredes enterradas; sobreiros próximos do corte (raízes 2× raio da copa). |
| Ensaios | Sondagens; monitorização topográfica do muro do vizinho e inclinómetros durante a escavação; betão; estanquidade; acústicos. |
| Prazos | Projeto + licenciamento 13–16 meses; obra 15–19 meses. |
| Veredito | Média-baixa (escavação + estacionamento + 3 níveis). |