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3C · 4 T1 + piscina + elevador inclinado
3C · 4 T1 em socalcos — mais ambiciosa
A versão 3B (4 T1, 231,8 m², créditos) mais uma piscina privada de ≈ 18 m² para o T1 do nível −1 e um elevador inclinado (≈ 60 m de via, ≈ 46 m de desnível, ≈ 50°) da N110-2 até ao planalto. Não licenciável como está: a estação inferior e a parte baixa da via ficam na zona reservada de 100 m da albufeira (DL 107/2009, art. 21.º: interditas obras de construção e novos acessos) e o resto em Espaço Florestal/EEM, onde um elevador privado não é uso admitido. Fica no estudo como referência de custo e de ideia, não como opção.
Custo estimado (sem terreno): ≈ 1 625 k€ com IVA a 6 % (intervalo 1 153–2 437 k€; com IVA a 23 %: 1 852 k€). Interiores à parte: ≈ 114 k€ (pacote médio).
Terreno: levantamento de 2005 — a nascente da crista a encosta cai a ≈ 45° (≈ 50 m de desnível até à N110-2). A zona oeste do H2, onde assentam as casas, não foi levantada: cotas estimadas. Novo levantamento obrigatório.
Floresta: faixa de gestão de combustível de 50 m à volta das casas (SGIFR, DL 82/2021) — copas a ≥ 5 m das paredes e ≥ 4 m entre si (10 m para pinheiro e eucalipto), mato limpo. O 3D mostra uma versão simplificada (sem copas a menos de ≈ 9 m).
Dados
Custos (cenário médio)
| Construção base (Sp × preço da gama) | 533 140 € |
| Sobrecusto de encosta (logística, grua) | 42 651 € |
| Pilares em encosta (betão armado + sapatas) | 39 000 € |
| Microestacas + mobilização | 35 700 € |
| Lâminas de betão à vista | 1 920 € |
| Escavação e transporte | 5 400 € |
| Muros de suporte | 8 032 € |
| Cobertura ajardinada (sobrecusto face a cobertura plana) | 4 732 € |
| Varandas, loggias, galerias e escadas exteriores | 19 080 € |
| Decks de madeira | 11 520 € |
| Estaleiro | 14 000 € |
| A. Construção | 715 175 € |
| Piscina de betão | 21 720 € |
| Borda infinita (sobrecusto) | 7 240 € |
| Piscina suspensa / sobre a encosta (estrutura) | 36 200 € |
| Equipamento de piscina (filtração, bomba de calor, cobertura) | 12 000 € |
| Elevador inclinado (fornecimento e montagem) | 280 000 € |
| Elevador inclinado — obra civil e estações | 55 000 € |
| B. Piscinas e equipamentos | 412 160 € |
| Acesso pela faixa sul (betão permeável) | 8 575 € |
| Pátio de estacionamento | 6 928 € |
| Terraços e caminhos em pedra | 680 € |
| Arranjos exteriores básicos | 9 750 € |
| Ligações (água, saneamento, eletricidade, telecomunicações) | 9 100 € |
| C. Exteriores e infraestruturas | 35 032 € |
| Honorários (arquitetura + especialidades) | 87 178 € |
| Levantamento topográfico georreferenciado | 1 200 € |
| Estudo geotécnico (sondagens na encosta) | 7 500 € |
| Levantamento arbóreo (sobreiros, EEM) | 800 € |
| Taxas municipais (PIP + licença) | 7 262 € |
| Compensação urbanística (impacte relevante) | 2 666 € |
| Compensação por lugares de estacionamento em falta | 12 000 € |
| Certificações (energética, ITED, SCIE, acústica) | 2 570 € |
| Propriedade horizontal (escritura e registo) | 1 100 € |
| D. Projetos, estudos e taxas | 122 275 € |
| Fiscalização | 34 871 € |
| Coordenação de segurança | 11 624 € |
| Seguro de obra | 4 649 € |
| E. Gestão da obra | 51 144 € |
| F. Contingência | 174 355 € |
| Total sem IVA | 1 510 142 € |
| IVA (obra a 6 %, serviços a 23 %) | 115 046 € |
| Total com IVA | 1 625 189 € |
Intervalo com IVA a 6 %: 1 152 639 € – 2 436 785 € · com IVA a 23 %: 1 852 431 € · €/m²: 7 011 €
Interiores (à parte): básico 57 023 € · médio 114 046 € · alto 242 347 €
Valor indicativo pronto: 973 560 € ·
renda indicativa: 3 400 €/mês
Desenhos
Engenharia e licenciamento desta opção
C.9 Opção 3C — 3B + piscina privada suspensa + ascensor inclinado desde a N110-2 (≈ 60 m, 46 m de desnível, ≈ 50°)
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Ascensor — enquadramento | Ver secção E. Juridicamente é um «ascensor» (DL 58/2017) com norma EN 81-22; como construção é uma obra em Espaço Florestal + EEM + zona terrestre de proteção, com a estação inferior dentro da zona reservada de 100 m (DL 107/2009 art. 21.º b), e), h): interdito) e com entroncamento na N110-2 (parecer da entidade da estrada). |
| Estrutura | Guia inclinada em treliça metálica sobre 6–8 maciços de betão com microestacas na encosta (cada maciço = escavação em talude de 45° — EEM: alteração do relevo interdita salvo usos admitidos); estação inferior com muro de suporte e plataforma junto à estrada; estação superior no H2. |
| Especialidades | As de 3B + projeto de instalações eletromecânicas (ascensor), elétrica de potência (motor 10–20 kW), SCIE da cabina e estações, PSS com trabalhos em encosta. 15–16 peças. |
| Riscos | Licenciamento praticamente impossível (3 regimes contra); custo 150–300 k€; manutenção contratual EMA + inspeções EMIE (DL 320/2002) para sempre; vandalismo/segurança na estação pública junto à estrada; incêndio florestal. |
| Veredito | Inviável como está. Alternativa: 3B + trilho pedonal ligeiro só na parte alta da encosta (ver F) e acesso pela N110-2 através da outra parcela, como já previsto. |