← todas as opções · 2C · 3B →
3A · 4 fogos (2 T1 + 2 T0) — mais provável
3A · 4 apartamentos (2 T1 + 2 T0) — mais provável de aprovar
Bloco de 2 pisos com telhado de 4 águas, 96,9 m² × 2 = 193,8 m² (9,50 × 10,20 m). Em cada piso há um T1 a sul (53,2 m²) e um T0 a norte (43,7 m²), com varandas a nascente. Os fogos de cima entram por escada e galeria exteriores, descobertas, que não contam. Estacionamento exigido: 6 + 2 públicos, mas no planalto só cabem 4. É preciso pedir dispensa ou redução (PDM art. 133.º/1 b) c), por inviabilidade técnica). É o ponto fraco desta tipologia.
Custo estimado (sem terreno): ≈ 585 k€ com IVA a 6 % (intervalo 438–790 k€; com IVA a 23 %: 663 k€). Interiores à parte: ≈ 95 k€ (pacote médio).
Terreno: levantamento de 2005 — a nascente da crista a encosta cai a ≈ 45° (≈ 50 m de desnível até à N110-2). A zona oeste do H2, onde assentam as casas, não foi levantada: cotas estimadas. Novo levantamento obrigatório.
Floresta: faixa de gestão de combustível de 50 m à volta das casas (SGIFR, DL 82/2021) — copas a ≥ 5 m das paredes e ≥ 4 m entre si (10 m para pinheiro e eucalipto), mato limpo. O 3D mostra uma versão simplificada (sem copas a menos de ≈ 9 m).
Dados
Custos (cenário médio)
| Construção base (Sp × preço da gama) | 281 010 € |
| Sobrecusto de encosta (logística, grua) | 22 481 € |
| Pilares em encosta (betão armado + sapatas) | 39 000 € |
| Escavação e transporte | 414 € |
| Varandas, loggias, galerias e escadas exteriores | 25 560 € |
| Estaleiro | 14 000 € |
| A. Construção | 382 465 € |
| B. Piscinas e equipamentos | 0 € |
| Acesso pela faixa sul (betão permeável) | 8 575 € |
| Pátio de estacionamento | 7 905 € |
| Arranjos exteriores básicos | 9 750 € |
| Ligações (água, saneamento, eletricidade, telecomunicações) | 9 100 € |
| C. Exteriores e infraestruturas | 35 330 € |
| Honorários (arquitetura + especialidades) | 31 335 € |
| Levantamento topográfico georreferenciado | 1 200 € |
| Estudo geotécnico (sondagens na encosta) | 7 500 € |
| Levantamento arbóreo (sobreiros, EEM) | 800 € |
| Taxas municipais (PIP + licença) | 6 084 € |
| Compensação urbanística (impacte relevante) | 2 229 € |
| Compensação por lugares de estacionamento em falta | 12 000 € |
| Certificações (energética, ITED, SCIE, acústica) | 2 570 € |
| Propriedade horizontal (escritura e registo) | 1 100 € |
| D. Projetos, estudos e taxas | 64 817 € |
| Fiscalização | 12 534 € |
| Coordenação de segurança | 4 178 € |
| Seguro de obra | 1 671 € |
| E. Gestão da obra | 18 383 € |
| F. Contingência | 41 779 € |
| Total sem IVA | 542 774 € |
| IVA (obra a 6 %, serviços a 23 %) | 42 038 € |
| Total com IVA | 584 813 € |
Intervalo com IVA a 6 %: 438 277 € – 790 328 € · com IVA a 23 %: 662 941 € · €/m²: 3 018 €
Interiores (à parte): básico 47 675 € · médio 95 350 € · alto 202 618 €
Valor indicativo pronto: 848 920 € ·
renda indicativa: 3 150 €/mês
Desenhos
Engenharia e licenciamento desta opção
C.7 Opção 3A — 4 frações (2 T1 + 2 T0), 193,8 m², 2 pisos, escadas/galerias exteriores
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Sistema estrutural | Pórticos de betão armado, lajes maciças 20–22 cm (acústica entre fogos: massa ≥ 350 kg/m² + lajeta flutuante); galerias e escadas exteriores em betão ou aço galvanizado, apoiadas (não em consola longa). |
| Fundações / contenção | Como 2A. |
| Especialidades | Estabilidade; águas; esgotos; pluviais; eletricidade (projeto; coluna montante, 4 contadores + serviços comuns); ITED (multi-fração, ATE/ATI); térmico/SCE por fração; acústica completa (RRAE, entre fogos e galerias); SCIE: UT I 1.ª cat. se altura ≤ 9 m → ficha; arranjos exteriores; acessibilidades (percurso acessível às entradas das 4 frações: galerias exteriores com rampa ou acesso ao piso superior — DL 163/2006 exige percurso acessível até à porta de cada fogo em edifícios multifamiliares [alcance a confirmar: a norma 2.4 da Portaria/DL]); PSS; RCD; PH. 12–13 peças. |
| Riscos urbanísticos | Estacionamento 8 exigidos / 4 possíveis → pedir dispensa (PDM art. 133.º/1 b) c)) com relatório geotécnico que demonstre a inviabilidade; compensação em dinheiro (RMUE) [valor a confirmar]. Áreas mínimas RGEU art. 67.º: T0 ≥ 35 m², T1 ≥ 52 m² (brutos) → 2×52 + 2×35 = 174 m² + partes comuns ≤ 193,8 (galerias exteriores abertas não contam para Sp, mas contam para impermeabilização). Acessibilidade ao piso 1 sem ascensor (último piso < 11,5 m → RGEU art. 50.º não obriga). |
| Ensaios | Os de 2A + ensaios acústicos in situ (DnT,w, L'nT,w, D2m,nT,w) antes da utilização — a CM pode exigir. |
| Prazos | Projeto + licenciamento 12–15 meses; obra 12–15 meses; PH +2–3 meses. |
| Veredito | Média (depende da dispensa de estacionamento). |