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2C · 2 pisos T4 — mais ambiciosa
2C · Moradia T4 em 2 pisos — mais ambiciosa
Piso 0 em vidro e reboco (13,00 × 8,40 = 109,2 m²) e Piso 1 em madeira (16,00 × 7,60 = 121,6 m²) a avançar 6,6 m em consola sobre a crista. Na cobertura do Piso 1, um terraço com piscina de borda infinita virada ao vale (8,9 × 3,2 m), com escada exterior. Total 230,8 m². Exige créditos de construção (art. 94.º/4). A consola de 6,6 m com a piscina por cima (≈ 30 t de água) pede estrutura mista aço-betão com contrapeso no Piso 0 e microestacas — é a opção estruturalmente mais difícil.
Custo estimado (sem terreno): ≈ 1 133 k€ com IVA a 6 % (intervalo 847–1 610 k€; com IVA a 23 %: 1 294 k€). Interiores à parte: ≈ 114 k€ (pacote médio).
Terreno: levantamento de 2005 — a nascente da crista a encosta cai a ≈ 45° (≈ 50 m de desnível até à N110-2). A zona oeste do H2, onde assentam as casas, não foi levantada: cotas estimadas. Novo levantamento obrigatório.
Floresta: faixa de gestão de combustível de 50 m à volta das casas (SGIFR, DL 82/2021) — copas a ≥ 5 m das paredes e ≥ 4 m entre si (10 m para pinheiro e eucalipto), mato limpo. O 3D mostra uma versão simplificada (sem copas a menos de ≈ 9 m).
Dados
Custos (cenário médio)
| Construção base (Sp × preço da gama) | 530 840 € |
| Sobrecusto de encosta (logística, grua) | 42 467 € |
| Pilares em encosta (betão armado + sapatas) | 18 000 € |
| Microestacas + mobilização | 30 900 € |
| Consolas (estrutura metálica/mista) | 35 140 € |
| Escavação e transporte | 414 € |
| Varandas, loggias, galerias e escadas exteriores | 1 740 € |
| Decks de madeira | 18 736 € |
| Estaleiro | 14 000 € |
| A. Construção | 692 237 € |
| Piscina de betão | 34 200 € |
| Borda infinita (sobrecusto) | 11 400 € |
| Piscina na cobertura (estrutura e impermeabilização) | 42 750 € |
| Equipamento de piscina (filtração, bomba de calor, cobertura) | 12 000 € |
| B. Piscinas e equipamentos | 100 350 € |
| Acesso pela faixa sul (betão permeável) | 8 575 € |
| Pátio de estacionamento | 4 199 € |
| Arranjos exteriores básicos | 6 500 € |
| Ligações (água, saneamento, eletricidade, telecomunicações) | 7 300 € |
| C. Exteriores e infraestruturas | 26 574 € |
| Honorários (arquitetura + especialidades) | 57 341 € |
| Levantamento topográfico georreferenciado | 1 200 € |
| Estudo geotécnico (sondagens na encosta) | 7 500 € |
| Levantamento arbóreo (sobreiros, EEM) | 800 € |
| Taxas municipais (PIP + licença) | 7 231 € |
| Certificações (energética, ITED, SCIE, acústica) | 930 € |
| D. Projetos, estudos e taxas | 75 002 € |
| Fiscalização | 24 575 € |
| Coordenação de segurança | 8 192 € |
| Seguro de obra | 3 277 € |
| E. Gestão da obra | 36 043 € |
| F. Contingência | 122 874 € |
| Total sem IVA | 1 053 081 € |
| IVA (obra a 6 %, serviços a 23 %) | 80 399 € |
| Total com IVA | 1 133 480 € |
Intervalo com IVA a 6 %: 847 306 € – 1 609 867 € · com IVA a 23 %: 1 293 626 € (provável: valor acima de 660 982 €) · €/m²: 4 911 €
Interiores (à parte): básico 56 777 € · médio 113 554 € · alto 241 301 €
Valor indicativo pronto: 920 892 € ·
renda indicativa: 2 940 €/mês
Desenhos
Engenharia e licenciamento desta opção
C.6 Opção 2C — T4, 2 pisos, 230,8 m² (créditos), consola de 6,6 m a suportar piscina infinita na cobertura (≈ 30 t de água)
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Sistema estrutural | Betão armado obrigatório. Piscina na cobertura (≈ 30 t de água + casca ≈ 25 t + bordos) em consola de 6,6 m → duas vigas-parede ou vigas pré-esforçadas (altura 1,0–1,2 m) com contra-vão ≥ 1,5× (≈ 10 m) e contrapeso no tardoz; verificação de equilíbrio (EQU) com piscina cheia/vazia; deformação diferida (fluência) limitada a L/500 para não desnivelar a lâmina de água infinita (tolerância ±5 mm — crítico). Alternativa mais racional: colocar a piscina sobre o corpo apoiado e deixar em consola só o deck. |
| Fundações | Grupo de microestacas/estacas com tração no lado do contrapeso (ancoragens em rocha) — as sondagens têm de confirmar rocha. |
| Especialidades | As de 2A + hidráulica da piscina + térmico com cobertura húmida + estabilidade avançada (pré-esforço, fluência, dinâmica). PSS reforçado. 11–12 projetos. |
| Riscos | O nível de água infinito numa consola de betão é o pior caso de deformação diferida: uma flecha de 10 mm em 6,6 m estraga o efeito e pode fazer transbordar só de um lado; fissuração/estanquidade sobre estrutura em flexão (lajes de piscina devem estar comprimidas: pré-esforço); fugas sobre quartos; custos (+ 80–150 k€ face a 2A); a CM/APA podem ver o volume como excessivo na crista. Sp 230,8 m² fica a 1,9 m² do máximo (créditos a confirmar — art. 94.º/4). |
| Ensaios | Prova de carga em estacas; ensaio de enchimento da piscina com monitorização topográfica das flechas (7–14 dias); estanquidade; betão com ensaios de permeabilidade. |
| Prazos | Projeto + licenciamento 14–18 meses; obra 16–20 meses. |
| Veredito | Média urbanisticamente, baixa-média em custo/benefício; recomendar mover a piscina para o corpo apoiado. |