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5C · 6 T0 sobre pilotis, 6 lugares cobertos — a mais provável
5C · 6 T0 sobre pilotis com 6 lugares cobertos — a mais provável para 6 fogos
Edifício de 15,70 × 6,75 m: o piso térreo fica aberto (pilotis) com 6 lugares cobertos e por cima há 2 pisos com 3 T0 de 35,3 m² cada (RGEU art. 67.º: T0 ≥ 35 m²), 211,9 m² no total. Cada T0: entrada pela galeria sul, casa de banho, kitchenette, cama e sala com janela grande a norte; o T0 nascente tem a janela do vale. Galerias e escada exteriores abertas (não contam para a Sp), com empena cega para o vizinho (Código Civil art. 1360.º). Telhado de 4 águas, cumeeira a ≈ 94,6 m; último piso a 5,9 m do acesso (SCIE 1.ª categoria). Continua a precisar de créditos de construção (art. 94.º/4 e art. 136.º: 18 m² acima de 193,9) e da redução do estacionamento: exigidos 12, há 6 cobertos (1 por fogo). A probabilidade é média — a melhor possível com 6 fogos neste lote — e passa a média-alta se o PIP confirmar estes dois pontos. A plataforma do estacionamento leva um muro de suporte até ≈ 3 m a nascente.
Custo estimado (sem terreno): ≈ 702 k€ com IVA a 6 % (intervalo 523–952 k€; com IVA a 23 %: 795 k€). Interiores à parte: ≈ 104 k€ (pacote médio).
Terreno: levantamento de 2005 — a nascente da crista a encosta cai a ≈ 45° (≈ 50 m de desnível até à N110-2). A zona oeste do H2, onde assentam as casas, não foi levantada: cotas estimadas. Novo levantamento obrigatório.
Floresta: faixa de gestão de combustível de 50 m à volta das casas (SGIFR, DL 82/2021) — copas a ≥ 5 m das paredes e ≥ 4 m entre si (10 m para pinheiro e eucalipto), mato limpo. O 3D mostra uma versão simplificada (sem copas a menos de ≈ 9 m).
Dados
Custos (cenário médio)
| Construção base (Sp × preço da gama) | 307 255 € |
| Sobrecusto de encosta (logística, grua) | 24 580 € |
| Pilares em encosta (betão armado + sapatas) | 24 000 € |
| Escavação e transporte | 360 € |
| Muros de suporte | 21 056 € |
| Varandas, loggias, galerias e escadas exteriores | 41 040 € |
| Laje/ilha em betão para o módulo | 13 780 € |
| Estaleiro | 14 000 € |
| A. Construção | 446 071 € |
| B. Piscinas e equipamentos | 0 € |
| Acesso pela faixa sul (betão permeável) | 8 575 € |
| Pátio de estacionamento | 18 402 € |
| Arranjos exteriores básicos | 9 750 € |
| Ligações (água, saneamento, eletricidade, telecomunicações) | 10 300 € |
| C. Exteriores e infraestruturas | 47 028 € |
| Honorários (arquitetura + especialidades) | 36 982 € |
| Levantamento topográfico georreferenciado | 1 200 € |
| Estudo geotécnico (sondagens na encosta) | 7 500 € |
| Levantamento arbóreo (sobreiros, EEM) | 800 € |
| Taxas municipais (PIP + licença) | 6 645 € |
| Compensação urbanística (impacte relevante) | 2 437 € |
| Compensação por lugares de estacionamento em falta | 18 000 € |
| Certificações (energética, ITED, SCIE, acústica) | 3 130 € |
| Propriedade horizontal (escritura e registo) | 1 100 € |
| D. Projetos, estudos e taxas | 77 794 € |
| Fiscalização | 14 793 € |
| Coordenação de segurança | 4 931 € |
| Seguro de obra | 1 972 € |
| E. Gestão da obra | 21 696 € |
| F. Contingência | 59 172 € |
| Total sem IVA | 651 761 € |
| IVA (obra a 6 %, serviços a 23 %) | 49 790 € |
| Total com IVA | 701 552 € |
Intervalo com IVA a 6 %: 523 475 € – 952 477 € · com IVA a 23 %: 795 438 € · €/m²: 3 311 €
Interiores (à parte): básico 52 127 € · médio 104 255 € · alto 221 541 €
Valor indicativo pronto: 974 740 € ·
renda indicativa: 4 350 €/mês
Desenhos
Engenharia e licenciamento desta opção
C.16 Opção 5C — 6 T0 (35,3 m²) sobre pilotis com 6 lugares cobertos, 211,9 m² (créditos) — 9 nov
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Sistema estrutural | Betão armado: pilotis no planalto (pilares 30 × 30 cm a cada ≈ 5 m, um vão por 2 lugares) e laje de transição sob o piso 1; 2 pisos de habitação com lajes de 22 cm; galerias de 1,45 m a sul em consola sobre pilares metálicos esbeltos; escada exterior em U com empena cega a poente (Código Civil art. 1360.º). O piso térreo fica totalmente aberto (só lugares, bicicletas e contadores em armários) para não ser lido como piso fechado. |
| Fundações / contenção | Sapatas no planalto; a nascente o terreno desce até ≈ 3 m abaixo da plataforma do estacionamento → laje estrutural sobre pilares ou muros de suporte (≈ 66 m² de face) — a confirmar com o geotécnico. |
| Especialidades | As de 3A (6 contadores, ITED multifração, acústica completa, SCE por fração, PH) + ficha de segurança SCIE (1.ª categoria: último piso a 5,9 m do plano de acesso dos bombeiros). 12–13 peças. |
| Riscos urbanísticos | Créditos de construção (art. 94.º/4 e sistema de incentivos do art. 136.º: 18 m² acima de 193,9 — gerar ou adquirir créditos); estacionamento 12 exigidos / 6 cobertos → pedir a redução dos 6 em falta com compensação (art. 133.º/1 b) c)), muito mais defensável do que 4 de 12; art. 82.º (bloco de 15,7 m com 3 níveis, mitigado pelo telhado de 4 águas e pela cércea de 3 pisos); escada e galerias têm de ficar abertas para não contarem para a Sp. |
| Ensaios / prazos | Como 3A. Projeto + licenciamento 12–15 meses; obra 12–15 meses. |
| Veredito | Média — a melhor possível com 6 fogos neste lote; passa a média-alta se o PIP confirmar os créditos e a redução do estacionamento. |