Opção 5B — 6 T0 com loggias e terraço
6 apartamentos: 229,3 m² de superfície de pavimento, 3 pisos, 6 fogos (6 T0). Probabilidade de aprovação estimada: baixa a média-baixa.
Prédio: Copeira, União das Freguesias de Santa Clara e Castelo Viegas, Coimbra · ≈ 3 448 m², dos quais ≈ 431 m² em solo urbano H2.
Enquadramento: RJUE na redação do DL 108/2026 (em vigor desde 1/10/2026) · Portaria 320/2026/1 · PDM de Coimbra (republicação Aviso 26934/2024/2) · 9 de novembro de 2026.
Natureza deste dossiê. São estudos e minutas para preparar o processo. Para entrar na Câmara, as peças têm de ser revistas, completadas e assinadas digitalmente por técnicos habilitados (Lei 31/2009): arquiteto inscrito na Ordem dos Arquitetos e engenheiros nas respetivas especialidades. As cotas são estimadas sobre um levantamento antigo: o levantamento topográfico novo é o primeiro passo.
Conteúdo
- Estratégia e procedimento
- Minuta do PIP simples (art. 14.º, n.º 1)
- Minuta do PIP qualificado (art. 14.º, n.º 2)
- Memória descritiva e justificativa
- Quadro de conformidade
- Peças desenhadas e simulações
- Elementos instrutórios e estado
- Projetos de especialidades
- Entidades a consultar
- Termos de responsabilidade
- Custo da obra e encargos urbanísticos
- Calendarização
- Documentos de apoio (recomendados, não obrigatórios)
- Nota técnica de engenharia
1. Estratégia e procedimento
Via recomendada. PIP simples com as perguntas críticas (estacionamento, art. 82.º, contagem de pisos, SCIE). Não avançar para projeto de execução nem PIP qualificado sem resposta favorável.
Uma obra nova fora de loteamento ou plano de pormenor está sujeita a licença (RJUE, art. 4.º, n.º 2, c)). O PIP qualificado do art. 14.º, n.º 2, se for favorável e incluir todos os elementos aplicáveis, vincula a Câmara e dispensa a licença e a comunicação prévia, desde que a obra seja feita exatamente como apreciada (art. 17.º, n.º 2); o pedido subsequente ou o início da obra têm de ocorrer no prazo de 2 anos (art. 17.º, n.º 5).
| Fase | Prazo legal | Duração realista |
|---|---|---|
| 0. Certidão, caderneta, levantamento topográfico, árvores, redes | — | 1–2 meses |
| 1. PIP simples (art. 14.º, n.º 1) | saneamento 20 dias + decisão 15 dias (art. 16.º, n.º 1, a)) | 1–2 meses |
| 2. Projeto de arquitetura + estudo geotécnico | — | 2–3 meses |
| 3. PIP qualificado (art. 14.º, n.º 2) ou aprovação da arquitetura | saneamento 20 dias + 30 dias (art. 16.º, n.º 1, b)), contados do último parecer externo | 2–3 meses |
| 4. Especialidades e decisão final (via licença) | até 6 meses + 20 dias (arts. 20.º e 23.º) | 3–4 meses |
Onde entregar. Serviços Online da CMC (servicosonline.cm-coimbra.pt), um ficheiro por elemento: peças escritas em PDF/A, planta de implantação em DWG georreferenciado (Portaria 320/2026/1, Anexo VI; normas digitais da CMC, Edital 74/2021), todas assinadas digitalmente. Taxa do PIP: 73 € (104 € se a operação for de impacte relevante).
Riscos-chave desta opção
- Os de 5A + acústica do terraço
- Os mesmos riscos da 5A (créditos; estacionamento 12 exigidos, 4 possíveis). Além disso, a Câmara vai avaliar a integração de um bloco de 3 pisos com cobertura plana (art. 82.º).
Plano B: 3A (4 fogos), pelas mesmas razões de 5A.
2. Minuta do pedido de informação prévia simples (art. 14.º, n.º 1)
Texto-base para o requerimento no modelo único; os campos a amarelo são preenchidos pelo requerente.
Exmo. Senhor Presidente da Câmara Municipal de Coimbra,
[nome], contribuinte n.º [NIF], residente em [morada], na qualidade de [proprietário / interessado] do prédio sito na Copeira, União das Freguesias de Santa Clara e Castelo Viegas, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º [n.º] e inscrito na matriz sob o artigo [artigo], vem, ao abrigo do n.º 1 do artigo 14.º do RJUE, na redação do Decreto-Lei n.º 108/2026, requerer informação prévia sobre a viabilidade de construir um edifício de habitação com 6 fogos (opção 5B do estudo), com 229,3 m² de superfície de pavimento, 3 pisos e 6 fogos (6 T0), e sobre os respetivos condicionamentos legais e regulamentares, designadamente:
- Índice e área H2. Confirmação da área do prédio classificada como Área Habitacional H2 (≈ 431 m², segundo a informação da CMC de 31/07/2023, Proc. 14/631/2023) e do índice de edificabilidade aplicável: 0,45 (art. 94.º, n.º 1, al. b), do Regulamento do PDM) ou 0,90 em parte da mancha, se se considerar confinante com via pública existente. Com 0,45, a superfície de pavimento máxima é ≈ 193,9 m²; a proposta tem 229,3 m². Pede-se ainda a admissibilidade da majoração de 20 % por créditos de construção (art. 94.º, n.º 4), que eleva o máximo para ≈ 232,7 m², e o modo de os obter no Município.
- Art. 82.º — implantação sem frente para a rua. A aceitação da implantação face ao art. 82.º do Regulamento do PDM (frente para o arruamento, alinhamento, recuo e volumetria dominantes no troço): a mancha H2 fica a cerca de 35–40 m das estradas N110-2 e N110-3 e não tem frente para nenhum arruamento.
- Acesso automóvel e de emergência. A admissibilidade do acesso automóvel e dos meios de socorro pela restante parte do prédio (Espaço Florestal e Estrutura Ecológica Municipal) a partir da N110-2, ou pela faixa existente a sul, e as condições do art. 4.º do RT-SCIE (Portaria 1532/2008: via com 3,5 m de largura útil e 4 m de altura livre) ou as medidas alternativas aceites. Pede-se também a indicação da entidade gestora da N110-2 (Infraestruturas de Portugal ou Município) e se o acesso carece do seu parecer.
- Estacionamento. A dotação de estacionamento: pelo PDM (Anexo IV), 1,5 lugares por fogo até T2 → 9 privados + 3 de uso público (33,3 %) = 12. A proposta tem 4 lugares no planalto H2. Pede-se a confirmação do número exigível e, sendo o caso, a dispensa ou redução ao abrigo do art. 133.º, n.º 1, als. b) e c), pela dimensão do prédio e pelas condições geotécnicas da encosta.
- Albufeira do Açude de Coimbra (APA). As condições da Zona Terrestre de Proteção da Albufeira do Açude de Coimbra (DL 107/2009): posição da construção face à zona reservada de 100 m medida a partir do nível de pleno armazenamento (linha a fornecer pela APA); águas residuais ligadas à rede pública, sem rejeição no solo; consulta à APA/ARH Centro, cujo parecer é vinculativo.
- Estrutura Ecológica Municipal. A compatibilidade com a Estrutura Ecológica Municipal (arts. 8.º e 9.º do PDM), que interdita alterações do relevo fora do necessário aos usos admitidos: movimento de terras reduzido (≈ 22 m³ de escavação e 36 m³ de aterro), com o edifício assente em pilares ou sapatas no planalto.
- ANAC e infraestruturas. A consulta à ANAC (servidão do Aeródromo Bissaya Barreto, superfície cónica em ≈ 63,9 % do prédio) para uma cota máxima da construção de ≈ 95,14 m, e as condições de ligação às redes de água, saneamento e pluviais (Águas de Coimbra; plano de drenagem da Bacia da Bica, art. 14.º do PDM), eletricidade (E-REDES) e telecomunicações.
- Habitação multifamiliar. A admissibilidade de 6 fogos (6 T0) em propriedade horizontal na categoria H2; a confirmação de que as escadas e galerias exteriores (≈ 47,4 m²) não contam para a superfície de pavimento; e se a operação é considerada de impacte relevante para efeitos do RMUE (compensações).
- Fogos T0. A aceitação de fogos T0 com ≈ 38,2 m² de área bruta (RGEU, art. 67.º: mínimo 35 m²).
- (Facultativa) Trilho pedonal. A admissibilidade de um trilho pedonal de baixo impacto até à N110-2 (sem betão nem movimentos de terras, largura ≤ 1,2 m, reversível), fora e dentro da faixa de 100 m (Solução C do estudo de paisagem).
Junta: planta de localização, memória descritiva, planta de implantação e esquemas da solução, fotografias e o código da certidão permanente.
Pede deferimento. Coimbra, [data]. O requerente, [assinatura]
3. Minuta do PIP qualificado (art. 14.º, n.º 2)
Depois da resposta ao PIP simples e com o projeto de arquitetura feito, o mesmo requerimento passa a pedir que a informação prévia contemple especificamente os aspetos das alíneas a) a f) do n.º 2 do art. 14.º. Este pedido é subscrito por técnico habilitado. Conteúdo proposto para cada alínea (confirmar a redação das alíneas no RJUE revisto):
| Aspeto (art. 14.º, n.º 2) | Proposta para a opção 5B |
|---|---|
| a) Volumetria, alinhamento, cércea e implantação da edificação e dos muros de vedação | Implantação de 94,1 m² no planalto H2; 3 pisos; cota de soleira ≈ 84,60 m e cota máxima ≈ 95,14 m (≈ 10,5 m acima da soleira). Vedações em rede e sebe viva; sem muros de vedação em alvenaria. |
| b) Condicionantes para um adequado relacionamento formal e funcional com a envolvente | Implantação recuada da crista e abaixo das copas envolventes, materiais claros e naturais, coberturas ajardinadas. Justificação face ao art. 82.º no documento de apoio A2. |
| c) Programa de utilização | Habitação: 229,3 m² de superfície de pavimento, 6 fogos (6 T0). T0 sul 38,2 m²; T0 norte 38,2 m²; T0 sul 38,2 m²; T0 norte 38,2 m²; T0 sul 38,2 m²; T0 norte 38,2 m². |
| d) Infraestruturas locais e ligação às infraestruturas gerais | Ramais de água, saneamento e eletricidade pela faixa de acesso; retenção de pluviais de ≈ 10 m³ com descarga controlada; ITED; acesso automóvel a confirmar no PIP simples. |
| e) Estimativa de encargos urbanísticos devidos | Taxa de infraestruturas ≈ 6 879 € (Parcela C, Sp × 30 €/m², a confirmar); compensação, se for de impacte relevante, 2 018 €–5 171 €; autorização de utilização ≈ 572 €. Ver secção 11. |
| f) Áreas de cedência | Não há: não é operação de loteamento (a confirmar se a CMC a considera de impacte relevante). |
4. Memória descritiva e justificativa
Rascunho para o arquiteto rever e assinar (Portaria 320/2026/1, Anexo V, n.º 9, als. a) a i)).
1. Objeto. Construção de edifício de habitação com 6 fogos (opção 5B do estudo): 229,3 m² de superfície de pavimento, 6 fogos (6 T0), no prédio sito na Copeira, U.F. de Santa Clara e Castelo Viegas, Coimbra, com ≈ 3 448,36 m², dos quais ≈ 431 m² em Área Habitacional H2.
2. Enquadramento nos instrumentos de gestão territorial. A construção implanta-se integralmente no solo urbano H2 (art. 94.º do Regulamento do PDM): superfície de pavimento de 229,3 m² (com a majoração de 20 % por créditos de construção, art. 94.º, n.º 4, até 232,7 m²), 3 pisos (máximo 3) e impermeabilização de 117,0 m² (máximo 258,6 m²). No Espaço Florestal (≈ 87,5 % do prédio) não há edificação; faz-se apenas a gestão de combustível e arranjos de recreio ligeiro. Na Estrutura Ecológica Municipal, movimento de terras reduzido (≈ 22 m³ de escavação e 36 m³ de aterro), com o edifício assente em pilares ou sapatas no planalto.
3. Servidões e restrições. Zona Terrestre de Proteção da Albufeira do Açude de Coimbra (DL 107/2009): águas residuais ligadas à rede pública, sem qualquer rejeição no solo; posição face à zona reservada de 100 m a confirmar com a linha do NPA. Servidão do Aeródromo Bissaya Barreto: cota máxima ≈ 95,14 m. Plano de drenagem da Bacia da Bica (art. 14.º do PDM): retenção de ≈ 10 m³. Suscetibilidade a movimentos de massa (art. 13.º): medidas de mitigação definidas pelo estudo geotécnico.
4. Solução arquitetónica. Os mesmos 6 T0 de 38,2 m² (229,3 m²), mas cada um com uma loggia de ≈ 8,8 m² recuada na fachada nascente (as varandas não contam para a Sp), lâminas de madeira entre loggias, cobertura ajardinada com um terraço comum virado ao vale e a escada exterior atrás de um ripado de madeira.
5. Programa. Fogos:
- T0 sul: 38,2 m²
- T0 norte: 38,2 m²
- T0 sul: 38,2 m²
- T0 norte: 38,2 m²
- T0 sul: 38,2 m²
- T0 norte: 38,2 m²
6. Acessos e estacionamento. Acesso automóvel pela restante parte do prédio a partir da N110-2 (ou pela faixa existente a sul) até ao pátio no planalto, com 4 lugares; exigência do PDM: 12 lugares (1,5 lugares por fogo até T2 → 9 privados + 3 de uso público (33,3 %) = 12); pede-se a dispensa da diferença (art. 133.º). Acesso dos meios de socorro verificado face ao art. 4.º do RT-SCIE.
7. Segurança contra incêndio. Utilização-tipo I, 2.ª categoria de risco provável (projeto SCIE e parecer da ANEPC); revestimentos exteriores não combustíveis; faixa de gestão de combustível de 50 m.
8. Acessibilidades. Entrada à cota do pátio, sem degraus; portas com 0,77 m livres, corredores de 1,10 m e uma instalação sanitária com zona de rotação de 1,50 m (DL 163/2006); partes comuns com percurso acessível.
9. Infraestruturas. Ligações às redes de água, saneamento, eletricidade e telecomunicações, a confirmar com as entidades gestoras.
10. Desempenho energético e sustentabilidade. Edifício com necessidades quase nulas de energia (NZEB, DL 101-D/2020), bomba de calor, ventilação mecânica, coberturas ajardinadas (≈ 79,2 m²), aproveitamento de águas pluviais para rega.
11. Arranjos exteriores. Pátio em pavimento permeável (95,6 m²), espécies autóctones, gestão de combustível nos termos do DL 82/2021.
12. Quadro sinóptico (al. h)):
| Parâmetro | Valor |
|---|---|
| Área do prédio | ≈ 3 448,36 m² (informação da CMC de 2023) |
| Área em H2 (solo urbano) | ≈ 431 m² |
| Superfície de pavimento | 229,3 m² (com créditos de construção) |
| Área de implantação | 94,1 m² |
| Área impermeabilizada | 117,0 m²; pátio de 95,6 m² em pavimento permeável |
| N.º de pisos | 3 |
| Cota de soleira (estimada) | ≈ 84,60 m |
| Cota máxima da construção | ≈ 95,14 m (≈ 10,5 m acima da soleira) |
| N.º de fogos e tipologia | 6 · 6 T0 |
| Estacionamento | exigido 12; previsto 4 no H2 |
| Coberturas ajardinadas | ≈ 79,2 m² |
| Movimento de terras | ≈ 22 m³ escavação · 36 m³ aterro |
| Retenção de pluviais (pré-dimensionamento) | ≈ 10 m³ |
5. Quadro de conformidade
Verificação de estudo; o técnico autor fecha-a sobre o levantamento topográfico e o projeto.
| Regra | Proposta | Limite ou exigência | Situação |
|---|---|---|---|
| Superfície de pavimento (PDM art. 94.º) | 229,3 m² | 193,9 m² (0,45 × 431); 232,7 m² com créditos | Depende dos créditos (art. 94.º/4) |
| N.º de pisos | 3 | 3 | Cumpre |
| Impermeabilização | 117,0 m² (edifício); pátio 95,6 m² em pavimento permeável | 258,6 m² (0,60 × 431) | Cumpre |
| Área bruta mínima (RGEU art. 67.º) | T0 38,2 m² (mín. 35); T0 38,2 m² (mín. 35); T0 38,2 m² (mín. 35); T0 38,2 m² (mín. 35); T0 38,2 m² (mín. 35); T0 38,2 m² (mín. 35) | T0 35 · T1 52 · T3 91 · T4 105 m² | Cumpre |
| Pé-direito (RGEU art. 65.º) | 2,70 m | ≥ 2,40 m | Cumpre |
| Estacionamento (PDM Anexo IV) | 4 lugares no H2 | 12 (1,5 lugares por fogo até T2) | Depende de dispensa (art. 133.º) |
| Segurança contra incêndio | UT I, 2.ª categoria provável; último piso ≈ 6,0 m acima da soleira | 1.ª: ≤ 9 m e ≤ 1 piso abaixo do plano de referência | Projeto SCIE + ANEPC |
| Acessibilidades (DL 163/2006) | entrada à cota do pátio; pisos superiores por escada (sem ascensor) | plano de acessibilidades | A confirmar (percursos e fogos acessíveis) |
| Ascensor (RGEU art. 50.º) | não | obrigatório só se o último piso > 11,5 m | Cumpre |
| Vãos face às estremas (C. Civil 1360.º/1363.º; RGEU 73.º) | a verificar sobre o levantamento | 1,5 m à estrema; 3 m (ou metade da altura) a muros e fachadas | A confirmar |
| Zona reservada de 100 m (DL 107/2009 art. 21.º) | construção no planalto H2 | interdita a obra nova | A confirmar (NPA) |
| Espaço Florestal (PDM) | sem construção fora do H2 | só usos florestais e recreio ligeiro | Cumpre |
| Servidão aeronáutica (ANAC) | cota máxima ≈ 95,14 m | superfície cónica (cota a confirmar) | A confirmar (provável) |
6. Peças desenhadas e simulações
Folhas de estudo da opção 5B. Para o PIP e a licença, o arquiteto redesenha-as à escala sobre o levantamento: planta de localização 1:2 000 e 1:1 000 sobre o PDM; implantação 1:200 (DWG georreferenciado); plantas, cobertura, alçados e cortes 1:100, com os cortes a mostrar o terreno, os vizinhos e a distância à linha do NPA.
Simulações e fotografias
7. Elementos instrutórios e estado
PIP (simples e qualificado)
| Elemento | Referência | Quem | Estado |
|---|---|---|---|
| Requerimento no modelo único | Portaria 320/2026/1, Anexo I | Requerente + técnico | A preencher (dados neste dossiê) |
| Código da certidão permanente do registo predial | Anexo V, II | Proprietário | A obter |
| Caderneta predial | Anexo V, II | Proprietário | A obter |
| Prova de legitimidade (se o requerente não for o proprietário: identificação do proprietário e titulares de direitos reais) | RJUE art. 14.º; Anexo V | Proprietário | A obter |
| Planta de localização sobre os extratos das plantas de ordenamento e condicionantes do PDM | Anexo V, II | Arquiteto | A produzir |
| Levantamento topográfico georreferenciado (PT-TM06/ETRS89, 1:200, curvas de 0,5 m, árvores, linha do NPA) | Anexo V, II | Topógrafo | A produzir |
| Planta de implantação sobre o levantamento (DWG georreferenciado + PDF/A) | Anexo V, II; Anexo VI | Arquiteto | Esboço neste dossiê |
| Memória descritiva com enquadramento nos planos, servidões e quadro sinóptico | Anexo V, n.º 9 a)–i) | Arquiteto | Rascunho neste dossiê |
| Peças desenhadas de estudo: plantas, cortes com terreno e vizinhos, alçados (PIP n.º 2) | Anexo V, n.º 24 | Arquiteto | Rascunho neste dossiê |
| Fotografias do local e simulações | Anexo V, II | Arquiteto | Rascunho neste dossiê |
| Termo de responsabilidade do autor (PIP n.º 2) e prova de habilitação e seguro | Anexo VII; Lei 31/2009 | Arquiteto | A assinar |
| Pareceres prévios obtidos pelo interessado (APA, ANAC), se os pedir antes | RJUE, consulta prévia | Requerente | Facultativo |
Licença: projeto de arquitetura (elementos adicionais, Anexo V, n.º 25)
| Elemento | Referência | Estado |
|---|---|---|
| Plantas 1:100 com áreas e usos; cobertura | n.º 25 b) i) | Esboço neste dossiê |
| Alçados 1:100 com cores e materiais; alçados de conjunto com os vizinhos | n.º 25 b) ii) | Esboço neste dossiê |
| Cortes com o terreno natural e modelado e os edifícios vizinhos; pormenores | n.º 25 b) iii)–iv) | Esboço neste dossiê |
| Propriedade horizontal | n.º 25 b) v) | A produzir |
| Plano de acessibilidades | n.º 25 b) vi) | Nota neste dossiê |
| Cedências | n.º 25 c) | Não aplicável |
| Vulnerabilidade sísmica | n.º 25 d) | Não aplicável |
| Calendarização da obra | n.º 25 e) | Rascunho neste dossiê |
| Estimativa do custo total da obra | n.º 25 f) | Rascunho neste dossiê |
| Estimativa dos encargos urbanísticos | n.º 25 g) | Rascunho neste dossiê |
| Projetos de especialidades (facultativos com a arquitetura) | n.º 25 h) | Facultativo |
| Estudo de ruído (RGR), com termo | n.º 25 i) | A produzir |
| Ficha de elementos estatísticos (INE) | n.º 25 j) | A preencher |
| Declaração sobre produtos sem marcação CE | n.º 25 k) | Não aplicável |
O município só pode pedir elementos fora da Portaria se indicar a norma que os exige (Portaria 320/2026/1, art. 2.º, n.ºs 3 e 4); um elemento desnecessário pode ser omitido com justificação do coordenador de projeto.
8. Projetos de especialidades (Anexo V, n.º 26)
Na via da licença entregam-se até 6 meses depois de notificada a aprovação da arquitetura (art. 20.º, n.º 4); no PIP qualificado têm de estar feitos e assinados antes do início da obra. A matriz do plano de engenharia conta 13–14 projetos e peças para esta opção.
| Projeto | Aplica-se | Nota para a opção 5B |
|---|---|---|
| Estabilidade, incl. escavação e contenção periférica | Sim | pilares no planalto; laje do piso de entrada |
| Instalações elétricas (+ UPAC) | Sim | carregamento de veículo |
| Gás | Não | solução 100 % elétrica (DL 11/2023 retirou a obrigação) |
| Águas e esgotos prediais | Sim | ligação às Águas de Coimbra; sem rede, reservatório estanque (nunca infiltração) |
| Águas pluviais | Sim | retenção de ≈ 10 m³ com descarga controlada (Bacia da Bica) |
| Arranjos exteriores | Sim | pátio permeável, faixa de gestão de combustível, guardas da crista |
| ITED | Sim | fibra até cada fração |
| Comportamento térmico + pré-certificado SCE | Sim | NZEB; ≈ 74 m² de envidraçados a controlar |
| Eletromecânicas (ascensores) | Não | sem ascensor (último piso ≤ 11,5 m) |
| Segurança contra incêndio | Projeto | 2.ª categoria provável → projeto e parecer da ANEPC |
| Condicionamento acústico | Sim | isolamento entre frações; fachada |
| AVAC | Sim | bomba de calor e ventilação mecânica |
| Reforço sísmico · gestão técnica centralizada | Não | só em edifícios existentes · só quando a lei obriga |
Fora do n.º 26 mas indispensáveis: estudo geotécnico (antes da estrutura), plano de prevenção e gestão de resíduos de construção e demolição e plano de segurança e saúde (antes da obra).
9. Entidades a consultar
A Câmara promove as consultas; o interessado pode pedir os pareceres antes e juntá-los ao pedido, o que encurta o prazo (ver a minuta da carta à APA no documento de apoio A1).
| Entidade | Porquê | Quando |
|---|---|---|
| APA / ARH Centro | Zona terrestre de proteção da albufeira em 100 % do prédio (DL 107/2009); parecer vinculativo | Sempre |
| ANAC | Servidão do Aeródromo Bissaya Barreto (superfície cónica em ≈ 63,9 % do prédio); comunicar a grua de obra | Sempre |
| Águas de Coimbra | Água, saneamento e pluviais (Bacia da Bica) | Sempre |
| E-REDES | Ligação e potência; ramal pela faixa de acesso | Sempre |
| Entidade gestora da N110-2 (IP ou CMC) | Acesso automóvel novo ou alterado | Sempre (a confirmar quem gere a estrada) |
| ICNF | Corte ou proteção de sobreiros e azinheiras (DL 169/2001) | Se o levantamento os identificar |
| ANEPC | UT I em 2.ª categoria de risco: projeto SCIE | Se confirmada a 2.ª categoria |
| CCDR Centro | Só se houver REN ou RAN (a informação de 2023 não as refere) | A confirmar na planta de condicionantes |
10. Termos de responsabilidade
Usam-se os modelos oficiais do Anexo VII da Portaria 320/2026/1. Para esta opção são precisos:
| Termo | Quem assina | Fase |
|---|---|---|
| Autor do projeto de arquitetura (projeto ordenador), com quadro de conformidade | Arquiteto (OA) | PIP n.º 2 / licença |
| Coordenador de projeto | Arquiteto ou engenheiro | PIP n.º 2 / licença |
| Autor do levantamento topográfico | Topógrafo / engenheiro geógrafo | PIP |
| Autores dos projetos de especialidades | Engenheiros (OE / OET) e técnicos habilitados | Especialidades |
| Autor do estudo de ruído | Engenheiro acústico | Licença |
| Diretor de obra e diretor de fiscalização | Engenheiros | Início dos trabalhos (art. 80.º-A) |
Dados a reunir para os termos
Nome, n.º de membro da ordem profissional e código de validação (ou declaração de habilitação), NIF, morada profissional, n.º da apólice do seguro de responsabilidade civil (Lei 31/2009), identificação da operação («Edifício de habitação com 6 fogos — opção 5B, 229,3 m², Copeira, Coimbra») e a declaração de que o projeto cumpre as normas legais e regulamentares aplicáveis, nomeadamente: RJUE; PDM de Coimbra (arts. 8.º–9.º, 13.º, 14.º, 82.º, 94.º, 131.º–133.º); RGEU; DL 163/2006; DL 220/2008 e Portaria 1532/2008; DL 101-D/2020; RGR (DL 9/2007) e RRAE (DL 129/2002); DL 107/2009; DL 82/2021.
11. Custo da obra e encargos urbanísticos
| Item | Valor | Base |
|---|---|---|
| Custo da obra, sem IVA (estimativa do estudo) | 817 893 € | Modelo de custos da Copeira (preços de 2026) |
| Custo da obra com IVA a 6 % | 879 995 € (intervalo 705 k€–1 197 k€) | IVA reduzido só nas condições do DL 97/2026 |
| Custo da obra com IVA a 23 % | 998 229 € | Se o IVA reduzido não se aplicar |
| Taxa de apreciação do PIP | 73 € (104 € se de impacte relevante) | RMUE de Coimbra |
| Taxa de infraestruturas (Parcela C) | ≈ 6 879 € | Sp × Ti = 229,3 × 30 €/m² («restante solo urbano»; 31–36 €/m² noutras zonas) |
| Compensação (só se de impacte relevante) | 2 018 €–5 171 € | B = Sp × 0,55 × V (V = 16–41 €/m²) |
| Autorização de utilização | ≈ 572 € | 104 € + 78 € por fração |
Valores do RMUE (Edital 219/2023) com atualização anual: confirmar a tabela em vigor em 2026. Para a «estimativa do custo total» do n.º 25 f), a Câmara pode usar os seus valores de referência por m².
12. Calendarização
Prazos da matriz do plano de engenharia (projeto + licenciamento | obra).
| Fase | Duração |
|---|---|
| Documentos, levantamentos e PIP simples | 3–4 meses |
| Projeto e licenciamento (PIP qualificado ou licença) | 13–16 meses no total, incluindo a linha anterior |
| Consulta a empreiteiros, taxas e início dos trabalhos | 1–2 meses |
| Obra | 15–18 meses |
| Autorização de utilização | 1–2 meses depois da obra |
13. Documentos de apoio (recomendados, não obrigatórios)
Não são exigidos pela Portaria, mas encurtam a apreciação e evitam pedidos de elementos.
A1. Minuta de pedido de parecer prévio à APA / ARH Centro
À Agência Portuguesa do Ambiente, I.P. — Administração da Região Hidrográfica do Centro.
Assunto: Pedido de parecer prévio — edifício de habitação com 6 fogos (229,3 m²) no prédio sito na Copeira, U.F. de Santa Clara e Castelo Viegas, Coimbra. Zona Terrestre de Proteção da Albufeira do Açude de Coimbra (DL 107/2009).
[nome], na qualidade de [proprietário / interessado], pretende submeter à Câmara Municipal de Coimbra um pedido de informação prévia para a operação descrita na memória anexa e solicita, antes disso, o parecer desta Administração sobre: (1) a posição da construção face à zona reservada de 100 m, pedindo a indicação da linha do nível de pleno armazenamento da albufeira junto ao prédio; (2) a solução de águas residuais, ligadas à rede pública e sem rejeição no solo; (3) a gestão de águas pluviais, com retenção de ≈ 10 m³ e descarga controlada; (4) o movimento de terras previsto (movimento de terras reduzido (≈ 22 m³ de escavação e 36 m³ de aterro), com o edifício assente em pilares ou sapatas no planalto); (5) um trilho pedonal de baixo impacto na encosta, sem betão nem movimentos de terras.
Anexos: planta de localização, planta de implantação, cortes com o terreno, memória descritiva e fotografias. Com os melhores cumprimentos, [data, assinatura].
A2. Nota de integração urbanística e paisagística (art. 82.º do PDM)
O art. 82.º pede que a operação siga a frente, o alinhamento e a volumetria dominantes no arruamento. Aqui não há arruamento com frente para a mancha H2, que fica no topo de uma encosta arborizada, a 35–40 m das estradas. A justificação proposta: (1) a construção fica no único solo urbano do prédio, recuada da crista; (2) a cota máxima (≈ 95,14 m, 10,5 m acima da soleira) fica abaixo das copas envolventes vistas do vale; (3) volumetria e materiais discretos (coberturas ajardinadas, cores claras e naturais); (4) as moradias vizinhas a poente têm a mesma relação com a estrada. As simulações da secção 6 servem de fotomontagens; para o PIP, juntar uma vista a partir da N110-2 e da margem oposta do rio.
A3. Levantamentos e estudos prévios
| Levantamento ou estudo | Para quê | Quem | Quando |
|---|---|---|---|
| Levantamento topográfico georreferenciado (PT-TM06/ETRS89, 1:200, curvas de 0,5 m) | Cotas reais, área H2, estremas, linha do NPA, árvores com espécie e diâmetro | Topógrafo | Antes do PIP |
| Inventário de árvores (sobreiros e azinheiras) | Autorização do ICNF e proteção das raízes (2× o raio da copa) | Técnico florestal | Antes do PIP |
| Estudo geotécnico (sondagens e ensaios) | Fundações, encosta a ≈ 45°, contenção | Geotécnico | Antes do projeto de estabilidade |
| Cadastro de redes (Águas de Coimbra, E-REDES, telecomunicações) | Pontos de ligação e custos | Requerente | Com o PIP simples |
| Mapa de ruído municipal e avaliação acústica | Estudo de ruído (RGR) | Engenheiro acústico | Antes da licença |
| Certidão permanente, caderneta e ficheiro georreferenciado do H2 (CMC) | Legitimidade e área exata | Proprietário | Já |
A4. Drenagem pluvial (plano da Bacia da Bica)
Pré-dimensionamento da retenção: 75 L por m² de área impermeável → 117 m² × 0,075 ≈ 10 m³, em cisterna enterrada com descarga controlada e aproveitamento para rega e autoclismos. Pátio em pavimento permeável e vala de infiltração antes da encosta, longe da crista. A dimensionar no projeto de águas pluviais com os critérios da Águas de Coimbra.
A5. Ficha de segurança contra incêndio (pré-preenchimento)
| Campo | Valor |
|---|---|
| Utilização-tipo | I — habitacional |
| Altura da UT (estimada) | ≈ 6,0 m acima da soleira |
| Pisos abaixo do plano de referência | 0 |
| Categoria de risco | 2.ª provável — projeto SCIE e parecer da ANEPC |
| N.º de fogos | 6 |
| Acesso dos meios de socorro | via com 3,5 m de largura útil e 4 m de altura livre até ≤ 30 m de uma saída (a confirmar) |
| Hidrante mais próximo | a identificar com a Águas de Coimbra |
| Exterior | revestimentos não combustíveis; faixa de gestão de combustível de 50 m |
A6. Acessibilidades (DL 163/2006)
Percurso acessível desde o estacionamento até à entrada, e às partes comuns de cada fogo; portas com ≥ 0,77 m livres (folha de 0,90 m), corredores de 1,10 m, uma instalação sanitária com zona de rotação de Ø 1,50 m, sem degraus na entrada. Os pisos superiores ligam-se por escada; o plano de acessibilidades justifica a solução.
A7. Acústica
Estudo de ruído (RGR, DL 9/2007) para o licenciamento, com a classificação da zona no mapa de ruído municipal. Projeto de condicionamento acústico (RRAE, DL 129/2002): fachada D2m,nT,w ≥ 33 dB em zona mista (28 dB em zona sensível); entre frações D′nT,w ≥ 50 dB e L′nT,w ≤ 60 dB.
A8. Desempenho energético (SCE)
Edifício NZEB (DL 101-D/2020), pré-certificado energético com o projeto térmico. ≈ 74 m² de envidraçados: sombreamento exterior nas fachadas nascente e sul. Bomba de calor para climatização e águas quentes; prever fotovoltaico na cobertura.
A9. Gestão de combustível (SGIFR, DL 82/2021)
Faixa de gestão de combustível de 50 m à volta da construção, dentro do prédio: copas a ≥ 5 m das paredes e ≥ 4 m entre si (10 m para pinheiro e eucalipto), mato limpo, ramos baixos podados. Manutenção anual até 30 de abril. Sem eucalipto nem ailanto (EEM). O estudo de paisagem detalha as espécies e o calendário.
A10. Movimentos de terras, resíduos e segurança em obra
Escavação ≈ 22 m³ e aterro ≈ 36 m³: reutilizar as terras no prédio, fora da EEM sensível e da encosta. Plano de prevenção e gestão de resíduos de construção e demolição recomendado (obrigatório em obras públicas); os resíduos saem com e-GAR. Plano de segurança e saúde em projeto (DL 273/2003) e comunicação prévia à ACT se a obra exceder os limiares legais (art. 15.º).
A11. Matriz de riscos e plano B
| Risco | Efeito | Resposta |
|---|---|---|
| Índice 0,45 confirmado e área H2 menor que 431 m² | Menos superfície de pavimento | Encurtar o edifício: a dimensão final só depois do levantamento |
| Art. 82.º lido de forma estrita | PIP desfavorável | Nota A2 + fotomontagens; reduzir altura e volume |
| Estacionamento exigido acima do que cabe | PIP desfavorável | Dispensa do art. 133.º; reduzir o n.º de fogos |
| Linha do NPA mais alta do que o estimado | Parte da mancha na faixa dos 100 m | Recuar a implantação para poente |
| Sobreiros na implantação | Autorização do ICNF, possível recusa | Ajustar a implantação e proteger as raízes |
| Geotecnia da encosta | Fundações mais caras | Estudo geotécnico antes do PIP qualificado |
| Os de 5A + acústica do terraço | Risco específico da opção | 3A (4 fogos), pelas mesmas razões de 5A. |
14. Nota técnica de engenharia
Extrato do plano de engenharia e licenciamento (secção C) para a opção 5B.
C.14 Opção 5B — 6 T0, 3 pisos com loggias, cobertura verde + terraço comum
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Sistema estrutural | Como 5A, com cobertura em laje maciça 25 cm (cobertura verde + terraço acessível comum: sobrecarga 4–5 kN/m²); loggias (recuadas) não contam para Sp se abertas (varandas) e reduzem a exposição solar. |
| Especialidades | As de 5A + impermeabilização/alagamento. 13–14 peças. |
| Riscos | Os de 5A; terraço comum = mais acústica (ruído de impacto sobre o último piso) e guardas; manutenção de condomínio pequeno (6 frações) com cobertura verde. |
| Prazos | Projeto + licenciamento 13–16 meses; obra 15–18 meses. |
| Veredito | Baixa-média (igual a 5A; melhor imagem ambiental). |
Copeira · opção 5B · estudo para PIP e dossiê de licenciamento · 9 de novembro de 2026. Valores indicativos, a confirmar com levantamento topográfico, estudo geotécnico, projeto subscrito e pareceres da Câmara e da APA.