Opção 2C — 2 pisos T4 — mais ambiciosa

Exmo. Senhor Presidente da Câmara Municipal de Coimbra,

[nome], contribuinte n.º [NIF], residente em [morada], na qualidade de [proprietário / interessado] do prédio sito na Copeira, União das Freguesias de Santa Clara e Castelo Viegas, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º [n.º] e inscrito na matriz sob o artigo [artigo], vem, ao abrigo do n.º 1 do artigo 14.º do RJUE, na redação do Decreto-Lei n.º 108/2026, requerer informação prévia sobre a viabilidade de construir uma moradia unifamiliar de 2 pisos com piscina (opção 2C do estudo), com 230,8 m² de superfície de pavimento, 2 pisos e 1 fogo (T4), e sobre os respetivos condicionamentos legais e regulamentares, designadamente:

1. Índice e área H2. Confirmação da área do prédio classificada como Área Habitacional H2 (≈ 431 m², segundo a informação da CMC de 31/07/2023, Proc. 14/631/2023) e do índice de edificabilidade aplicável: 0,45 (art. 94.º, n.º 1, al. b), do Regulamento do PDM) ou 0,90 em parte da mancha, se se considerar confinante com via pública existente. Com 0,45, a superfície de pavimento máxima é ≈ 193,9 m²; a proposta tem 230,8 m². Pede-se ainda a admissibilidade da majoração de 20 % por créditos de construção (art. 94.º, n.º 4), que eleva o máximo para ≈ 232,7 m², e o modo de os obter no Município.
2. Margem com créditos. A proposta fica a 1,9 m² do máximo com créditos; pede-se a área exata de H2 no cadastro municipal para fixar a dimensão final.
3. Art. 82.º — implantação sem frente para a rua. A aceitação da implantação face ao art. 82.º do Regulamento do PDM (frente para o arruamento, alinhamento, recuo e volumetria dominantes no troço): a mancha H2 fica a cerca de 35–40 m das estradas N110-2 e N110-3 e não tem frente para nenhum arruamento.
4. Acesso automóvel e de emergência. A admissibilidade do acesso automóvel e dos meios de socorro pela restante parte do prédio (Espaço Florestal e Estrutura Ecológica Municipal) a partir da N110-2, ou pela faixa existente a sul, e as condições do art. 4.º do RT-SCIE (Portaria 1532/2008: via com 3,5 m de largura útil e 4 m de altura livre) ou as medidas alternativas aceites. Pede-se também a indicação da entidade gestora da N110-2 (Infraestruturas de Portugal ou Município) e se o acesso carece do seu parecer.
5. Estacionamento. A dotação de estacionamento: pelo PDM (Anexo IV), 2,5 lugares por fogo T3 ou maior → 3 lugares (o acréscimo de 33,3 % para uso público a confirmar no PIP). A proposta tem 2 lugares no planalto H2. Pede-se a confirmação do número exigível e, sendo o caso, a dispensa ou redução ao abrigo do art. 133.º, n.º 1, als. b) e c), pela dimensão do prédio e pelas condições geotécnicas da encosta.
6. Albufeira do Açude de Coimbra (APA). As condições da Zona Terrestre de Proteção da Albufeira do Açude de Coimbra (DL 107/2009): posição da construção face à zona reservada de 100 m medida a partir do nível de pleno armazenamento (linha a fornecer pela APA); águas residuais ligadas à rede pública, sem rejeição no solo; consulta à APA/ARH Centro, cujo parecer é vinculativo.
7. Estrutura Ecológica Municipal. A compatibilidade com a Estrutura Ecológica Municipal (arts. 8.º e 9.º do PDM), que interdita alterações do relevo fora do necessário aos usos admitidos: movimento de terras reduzido (≈ 23 m³ de escavação e 17 m³ de aterro), com o edifício assente em pilares ou sapatas no planalto.
8. ANAC e infraestruturas. A consulta à ANAC (servidão do Aeródromo Bissaya Barreto, superfície cónica em ≈ 63,9 % do prédio) para uma cota máxima da construção de ≈ 93,11 m, e as condições de ligação às redes de água, saneamento e pluviais (Águas de Coimbra; plano de drenagem da Bacia da Bica, art. 14.º do PDM), eletricidade (E-REDES) e telecomunicações.
9. Piscina. A piscina de ≈ 28,5 m² (bordo infinito, sobre a consola): confirmação de que não conta para a superfície de pavimento e conta para a impermeabilização (≈ 109,2 m² com a piscina; limite 258,6 m²), e o destino das águas de lavagem dos filtros e de esvaziamento (rede pública; descargas na albufeira são interditas).
10. Volumetria em consola. A volumetria com consola de ≈ 6,6 m sobre a crista da encosta face ao art. 82.º e à integração na paisagem, e a confirmação de que os terraços cobertos sob a consola não contam para a superfície de pavimento.
11. (Facultativa) Trilho pedonal. A admissibilidade de um trilho pedonal de baixo impacto até à N110-2 (sem betão nem movimentos de terras, largura ≤ 1,2 m, reversível), fora e dentro da faixa de 100 m (Solução C do estudo de paisagem).

Junta: planta de localização, memória descritiva, planta de implantação e esquemas da solução, fotografias e o código da certidão permanente.

Pede deferimento. Coimbra, [data]. O requerente, [assinatura]

1. Objeto. Construção de moradia unifamiliar de 2 pisos com piscina (opção 2C do estudo): 230,8 m² de superfície de pavimento, 1 fogo (T4), no prédio sito na Copeira, U.F. de Santa Clara e Castelo Viegas, Coimbra, com ≈ 3 448,36 m², dos quais ≈ 431 m² em Área Habitacional H2.

2. Enquadramento nos instrumentos de gestão territorial. A construção implanta-se integralmente no solo urbano H2 (art. 94.º do Regulamento do PDM): superfície de pavimento de 230,8 m² (com a majoração de 20 % por créditos de construção, art. 94.º, n.º 4, até 232,7 m²), 2 pisos (máximo 3) e impermeabilização de 109,2 m² (máximo 258,6 m²). No Espaço Florestal (≈ 87,5 % do prédio) não há edificação; faz-se apenas a gestão de combustível e arranjos de recreio ligeiro. Na Estrutura Ecológica Municipal, movimento de terras reduzido (≈ 23 m³ de escavação e 17 m³ de aterro), com o edifício assente em pilares ou sapatas no planalto.

3. Servidões e restrições. Zona Terrestre de Proteção da Albufeira do Açude de Coimbra (DL 107/2009): águas residuais ligadas à rede pública, sem qualquer rejeição no solo; posição face à zona reservada de 100 m a confirmar com a linha do NPA. Servidão do Aeródromo Bissaya Barreto: cota máxima ≈ 93,11 m. Plano de drenagem da Bacia da Bica (art. 14.º do PDM): retenção de ≈ 10 m³. Suscetibilidade a movimentos de massa (art. 13.º): medidas de mitigação definidas pelo estudo geotécnico.

4. Solução arquitetónica. Piso 0 em vidro e reboco (13,00 × 8,40 = 109,2 m²) e Piso 1 em madeira (16,00 × 7,60 = 121,6 m²) a avançar 6,6 m em consola sobre a crista. Na cobertura do Piso 1, um terraço com piscina de borda infinita virada ao vale (8,9 × 3,2 m), com escada exterior. Total 230,8 m².

5. Programa. Fogo único T4 com 230,8 m² de superfície de pavimento: zona social virada ao vale, quartos e instalações sanitárias conforme as plantas.

6. Acessos e estacionamento. Acesso automóvel pela restante parte do prédio a partir da N110-2 (ou pela faixa existente a sul) até ao pátio no planalto, com 2 lugares; exigência do PDM: 3 lugares (2,5 lugares por fogo T3 ou maior → 3 lugares (o acréscimo de 33,3 % para uso público a confirmar no PIP)); pede-se a dispensa da diferença (art. 133.º). Acesso dos meios de socorro verificado face ao art. 4.º do RT-SCIE.

7. Segurança contra incêndio. Utilização-tipo I, 1.ª categoria de risco (ficha de segurança); revestimentos exteriores não combustíveis; faixa de gestão de combustível de 50 m.

8. Acessibilidades. Entrada à cota do pátio, sem degraus; portas com 0,77 m livres, corredores de 1,10 m e uma instalação sanitária com zona de rotação de 1,50 m (DL 163/2006).

9. Infraestruturas. Ligações às redes de água, saneamento, eletricidade e telecomunicações, a confirmar com as entidades gestoras.

10. Desempenho energético e sustentabilidade. Edifício com necessidades quase nulas de energia (NZEB, DL 101-D/2020), bomba de calor, ventilação mecânica, aproveitamento de águas pluviais para rega.

11. Arranjos exteriores. Pátio em pavimento permeável (49,4 m²), espécies autóctones, gestão de combustível nos termos do DL 82/2021, piscina de ≈ 28,5 m² (bordo infinito, sobre a consola) com vedação de segurança.

12. Quadro sinóptico (al. h)):

Nome, n.º de membro da ordem profissional e código de validação (ou declaração de habilitação), NIF, morada profissional, n.º da apólice do seguro de responsabilidade civil (Lei 31/2009), identificação da operação («Moradia unifamiliar de 2 pisos com piscina — opção 2C, 230,8 m², Copeira, Coimbra») e a declaração de que o projeto cumpre as normas legais e regulamentares aplicáveis, nomeadamente: RJUE; PDM de Coimbra (arts. 8.º–9.º, 13.º, 14.º, 82.º, 94.º, 131.º–133.º); RGEU; DL 163/2006; DL 220/2008 e Portaria 1532/2008; DL 101-D/2020; RGR (DL 9/2007) e RRAE (DL 129/2002); DL 107/2009; DL 82/2021.

À Agência Portuguesa do Ambiente, I.P. — Administração da Região Hidrográfica do Centro.

Assunto: Pedido de parecer prévio — moradia unifamiliar de 2 pisos com piscina (230,8 m²) no prédio sito na Copeira, U.F. de Santa Clara e Castelo Viegas, Coimbra. Zona Terrestre de Proteção da Albufeira do Açude de Coimbra (DL 107/2009).

[nome], na qualidade de [proprietário / interessado], pretende submeter à Câmara Municipal de Coimbra um pedido de informação prévia para a operação descrita na memória anexa e solicita, antes disso, o parecer desta Administração sobre: (1) a posição da construção face à zona reservada de 100 m, pedindo a indicação da linha do nível de pleno armazenamento da albufeira junto ao prédio; (2) a solução de águas residuais, ligadas à rede pública e sem rejeição no solo; (3) a gestão de águas pluviais, com retenção de ≈ 10 m³ e descarga controlada; (4) a piscina, com esvaziamento e lavagem de filtros para a rede pública; (5) o movimento de terras previsto (movimento de terras reduzido (≈ 23 m³ de escavação e 17 m³ de aterro), com o edifício assente em pilares ou sapatas no planalto); (6) um trilho pedonal de baixo impacto na encosta, sem betão nem movimentos de terras.

Anexos: planta de localização, planta de implantação, cortes com o terreno, memória descritiva e fotografias. Com os melhores cumprimentos, [data, assinatura].